Nach Auffassung des EuGH verstößt die Erhebung von Grunderwerbsteuer auf künftige Bauleistungen durch die Einbeziehung in die Bemessungsgrundlage beim Erwerb eines noch unbebauten Grundstücks nicht gegen EU-Recht, auch wenn diese Bauleistungen zugleich der Umsatzsteuer unterliegen (EuGH, Beschl. v. 27.11.2008 - Rs. C-156/08, Vollkommer). Damit ist der Weg frei für die zunehmende Tendenz, ausgehend von der verschärften BFH-Rechtsprechung das Gesamtobjekt der Grunderwerbsteuer zu unterwerfen.
Das Vorlageersuchen des FG Niedersachsen beinhaltete den Tenor, die Belastung von Bauherren mit Grunderwerb- und Umsatzsteuer würde gegen das Gemeinschaftsrecht verstoßen, da in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage zunehmend auch die Bauleistung eingehen und es sich hierbei um eine unzulässige verkappte Sonderumsatzsteuer handeln würde (FG Niedersachsen, Beschl. v. 02.04.2008 - 7 K 333/06).
Dem ist der EuGH nicht gefolgt, denn Deutschland kann ganz allgemein Steuern auf Warenlieferungen oder Dienstleistungen einführen, sofern diese nicht den Charakter von Umsatzsteuern haben. Diese Richtlinienbestimmung ist dahin gehend auszulegen, dass eine Erhebung auch dann erlaubt ist, wenn dies zu einer Kumulierung mit der Umsatzsteuer bei ein und demselben Vorgang führt. Denn das Gemeinschaftsrecht lässt konkurrierende Abgabenregelungen zu.
Die Umsatzsteuer bezieht sich nur auf den vorhandenen Mehrwert und die Belastung wird letztlich vom Verbraucher getragen. Die Grunderwerbsteuer hingegen betrifft nur entgeltlich übereignete unbewegliche Sachen, was mit einer Reihe von Formalitäten verbunden ist. Sie zielt somit nicht darauf ab, die Gesamtheit der wirtschaftlichen Vorgänge im Rahmen eines Produktions- und Vertriebsprozesses zu erfassen. Es handelt sich nämlich um eine Steuer, die nur dann erhoben wird, wenn eine unbewegliche Sache auf den Erwerber übergeht. Dabei ist anders als bei der Umsatzsteuer kein Abzug der gezahlten Steuer aufgrund eines vorangegangenen Geschäfts möglich. Daher ist ein Mitgliedstaat nicht daran gehindert, beim Erwerb eines noch unbebauten Grundstücks künftige Bauleistungen in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einzubeziehen und somit einen Vorgang zusätzlich mit weiteren Steuern zu belegen.
Die Auswirkung für Bauherren
Im Hinblick auf das beim EuGH anhängige Verfahren wurde die Grunderwerbsteuer insoweit nur vorläufig festgesetzt. Die EuGH-Entscheidung macht diesen Vermerk nunmehr hinfällig und macht den Weg frei, das Gesamtobjekt der Grunderwerbsteuer zu unterwerfen. Aufgrund einer Fülle von BFH-Urteilen der vergangenen Jahre erfassen Finanzämter verstärkt den Wert von Grund und Boden plus des anschließend errichteten Gebäudes. Ausgehend von der BFH-Rechtsprechung gibt es grundsätzlich einen sachlichen Zusammenhang zwischen Grundstückskauf und Hausbau, auch wenn getrennte Verträge abgeschlossen wurden, wenn die Hausplanung inhaltlich maßgebend vom Erwerber beeinflusst ist, verschiedene Unternehmer auf der Verkäuferseite bei Grundstück und Gebäude aktiv werden, der künftige Hausbesitzer selbst einen Architekten einschaltet, Leistungen in Eigenarbeit erbringt oder an Dritte vergibt. Damit kommt es nun zunehmend zur Besteuerung des schlüsselfertigen Werks.
Das Entgelt für den Grund und Boden ist nur dann alleinige Bemessungsgrundlage, wenn der Erwerber das Bauvorhaben anschließend in Eigenregie errichtet, also nach dem Grundstückskauf selbst nach einer passenden Baufirma Ausschau hält und hierbei keine Verbindung zum Verkäufer des Grundstücks aufbaut. Sofern also der Bauherr nicht eindeutig selbst Herr über den Bauvorgang ist, gehören zur Gegenleistung alle seine Zahlungen, um das Grundstück in den fertigen Zustand zu bringen.
Das kann teuer werden, denn in die Bemessungsgrundlage für den Steuersatz von 3,5 % (Berlin und Hamburg 4,5 %) fließen neben dem Grundstückspreis die Gebäudeherstellungskosten, Nebenkosten etwa für den Makler, der Preis für Sonderwünsche bei schlüsselfertigen Gebäuden, der kapitalisierte Zins aus vorzeitigen Kaufpreiszahlungen, Zuzahlungen bei Zwangsversteigerungen sowie Erschließungskosten. Nicht erfasst werden hingegen Eigenarbeiten des Erwerbers, vom Neubesitzer selbstbeauftragte zusätzliche Bauleistungen sowie Grundbuch- und Notarkosten.
Hinweis:
Nicht mehr ausreichend für den Ansatz des Grund und Bodens ist also in der Praxis, wenn der Bauherr maßgeblich in die Planung selbst eingreift. Er muss schon nachweisen, dass ihm von Verkäuferseite lediglich Bebauungsvorschläge gemacht werden, die dann nicht zur Annahme einer Leistung aus einer Hand führen. Bei Vorlage dieser und ähnlicher Sachverhalte geht die Verwaltung davon aus, dass ein solcher enger sachlicher Zusammenhang zwischen Grundstückserwerb und Bau vorliegt. Sie unterstellt hierbei nicht als Nachweis geltende Gefälligkeitsangebote, wenn diese innerhalb weniger Tage gefertigt werden (OFD Rheinland v. 15.05.2006 - S 4521 - 1006 - St 2).
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Quelle: EuGH - Beschluss vom 27.11.08