Das dreistufige System
Beim Bundesmodell wird die Grundsteuer in einem dreistufigen Verfahren ermittelt:
- Stufe: Ermittlung des Grundsteuerwerts
- Stufe: Anwendung der Steuermesszahl und Berechnung des Steuermessbetrags
- Stufe: Anwendung des Hebesatzes
Die kurze Berechnungsformel für die Grundsteuer lautet:
Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer
Vor allem hinter dem Grundsteuerwert verbergen sich aber noch einige sehr ausführliche Rechenschritte.
Grundsteuerwert (Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren)
Für die Berechnung des Grundsteuerwerts bei bebauten Grundstücken gibt es zwei Verfahren:
- das Ertragswertverfahren und
- das Sachwertverfahren.
Das Ertragswertverfahren gilt für
- Ein- und Zweifamilienhäuser,
- Mietwohngrundstücke und
- Wohnungseigentum.
Das Sachwertverfahren findet Anwendung bei
- Geschäftsgrundstücken,
- gemischt genutzten Grundstücken,
- Teileigentum und
- sonstigen bebauten Grundstücken.
Je nach Bewertungsverfahren fließen unterschiedliche Faktoren in die Berechnung ein.
Für das Ertragswertverfahren zählen insbesondere:
- Grundstücksfläche
- Bodenrichtwert
- Alter des Gebäudes
- Wohnfläche
- Mietniveaustufe
- monatliche Nettokaltmiete
So sieht die Berechnung nach dem Ertragswertverfahren aus:
Berechnungsschema Ertragswertverfahren |
monatliche Nettokaltmiete je qm Wohnfläche (Anlage 39 zum Bewertungsgesetz (BewG)) | |
+/– Zuschlag/Abschlag abhängig von der Mietniveaustufe | |
× 12 | |
= jährlicher Rohertrag | jährlicher Rohertrag |
| - Bewirtschaftungskosten (abhängig vom Alter des Gebäudes, Anlage 40 zum BewG) |
| = jährlicher Reinertrag |
| × Vervielfältiger (abhängig vom Alter des Gebäudes, Anlagen 37 und 38 zum BewG) |
| = Barwert des Reinertrags |
Grundstücksfläche | |
× Bodenrichtwert | |
× Umrechnungskoeffizient bei Ein- und Zweifamilienhäusern | |
= Bodenwert | |
× Abzinsungsfaktor | |
= abgezinster Bodenwert | + abgezinster Bodenwert |
| = Grundsteuerwert |
Die relevanten Faktoren beim Sachwertverfahren sind unter anderem:
- Grundstücksfläche
- Bodenrichtwert
- Alter des Gebäudes
- Brutto-Grundfläche des Gebäudes
- Herstellungskosten des Gebäudes
So sieht die Berechnung nach dem Sachwertverfahren aus:
Berechnungsschema Sachwertverfahren |
Normalherstellungskosten in €/qm | |
× Baupreisindex | |
× Brutto-Grundfläche des Gebäudes | |
= Gebäudenormalherstellungswert | |
– Alterswertminderung (abhängig vom Alter des Gebäudes) | |
= Gebäudesachwert | Gebäudesachwert |
Grundstücksfläche | |
× Bodenrichtwert | |
= Bodenwert | + Bodenwert |
| = vorläufiger Sachwert |
| × Wertzahl (Anlage 43 zum BewG) |
| = Grundsteuerwert |
Beispiele für die Berechnung der neuen Grundsteuer nach Bundesmodell
Einfamilienhaus
Ein Einfamilienhaus in Rheinland-Pfalz, Baujahr 1990, hat eine Wohnfläche von 160 qm. Die monatliche Nettokaltmiete beträgt 1.000 €. Es gilt die Mietniveaustufe 4. Die Grundstücksfläche beträgt 650 qm. Der Bodenrichtwert liegt bei 380 €/qm. Die Gemeinde hat einen Hebesatz von 420 % festgelegt.
So berechnet sich die Grundsteuer (Bewertung zum Stichtag 01.01.2022):
Berechnungsschema Einfamilienhaus im Ertragswertverfahren |
monatliche Nettokaltmiete (Anlage 39 zum BewG) | 1.000 € | | |
+/– Zuschlag/Abschlag abhängig von der Mietniveaustufe | + 10 % | | |
× 12 | × 12 | | |
= jährlicher Rohertrag | 13.200 € | jährlicher Rohertrag | 13.200 € |
| | – Bewirtschaftungskosten (Anlage 40 zum BewG) | – 21 % |
| | = jährlicher Reinertrag | 10.428 € |
| | × Vervielfältiger (Anlagen 37 und 38 zum BewG) | × 27,77 |
| | = Barwert des Reinertrags | 289.585,56 € |
Grundstücksfläche | 650 qm | | |
× Bodenrichtwert | 380 €/qm | | |
× Umrechnungskoeffizient bei Ein- und Zweifamilienhäusern | 0,94 | | |
= Bodenwert | 232.180 € | | |
× Abzinsungsfaktor | 0,3057 | | |
= abgezinster Bodenwert | 70.977,43 € | + abgezinster Bodenwert | |
| | = Grundsteuerwert (abgerundet auf volle 100 €) | 360.500 € |
Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer
360.500 € × 0,31 ‰ × 420 % = 469,37 €
Ergebnis: Die Grundsteuer für das Einfamilienhaus beträgt jährlich 469,37 €.
Geschäftsgrundstück
Ein Verbrauchermarkt, erbaut 2017, hat eine Bruttogrundfläche von 1.200 qm. Das Grundstück ist 4.000 qm groß. Der Bodenrichtwert liegt bei 150 €/qm. Den Hebesatz hat die Gemeinde auf 550 % festgelegt.
So berechnet sich die Grundsteuer (Bewertung zum Stichtag 01.01.2022):
Berechnungsschema Geschäftsgrundstück im Sachwertverfahren |
Normalherstellungskosten in €/qm | 896 €/qm | | |
× Baupreisindex | × 106,8 % | | |
× Bruttogrundfläche des Gebäudes | × 1.200 qm | | |
= Gebäudenormalherstellungswert | 1.148.313,6 € | | |
– Alterswertminderung (5/30) | – 191.385,60 € | | |
= Gebäudesachwert | 956.928 € | Gebäudesachwert | 956.928 € |
Grundstücksfläche | 4.000 qm | | |
× Bodenrichtwert | × 150 €/qm | | |
= Bodenwert | 600.000 € | + Bodenwert | + 600.000 € |
| | = vorläufiger Sachwert | 1.556.928 € |
| | × Wertzahl (Anlage 43 zum BewG) | × 0,70 |
| | = Grundsteuerwert (abgerundet auf volle 100 €) | 1.089.800 € |
Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer
1.089.800 € × 0,34 ‰ × 550 % = 2.037,93 €
Ergebnis: Die Grundsteuer für den Verbrauchermarkt beträgt jährlich 2.037,93 €.
