So berechnen Sie die neue Grundsteuer nach dem Bundesmodell

+++Tipp+++ Optimale Transparenz für Ihre Mandanten, faire Entlohnung für Ihre Dienstleistung! Mit unserer Muster-Honorarvereinbarung für Grundsteuer-Feststellungserklärungen  – Hier klicken und kostenlos downloaden.

+++Tipp+++ Wie gehe ich mit der Welle der Feststellungserklärungen in der Kanzlei um? Welche Software hilft mir? Wie wird die Grundsteuer konkret berechnet? Welche Länderregeln gelten gesondert? Antworten in unserem großen Spezialreport Grundsteuerreform 2022   – Hier klicken und kostenlos downloaden.

Das dreistufige System

Beim Bundesmodell wird die Grundsteuer in einem dreistufigen Verfahren ermittelt:

  1. Stufe: Ermittlung des Grundsteuerwerts
  2. Stufe: Anwendung der Steuermesszahl und Berechnung des Steuermessbetrags
  3. Stufe: Anwendung des Hebesatzes

Die kurze Berechnungsformel für die Grundsteuer lautet:

Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer

Vor allem hinter dem Grundsteuerwert verbergen sich aber noch einige sehr ausführliche Rechenschritte.

Grundsteuerwert (Ertragswert­verfahren, Sachwertverfahren)

Für die Berechnung des Grundsteuerwerts bei bebauten Grundstücken gibt es zwei Verfahren:

  • das Ertragswertverfahren und
  • das Sachwertverfahren.

Das Ertragswertverfahren gilt für

  • Ein- und Zweifamilienhäuser,
  • Mietwohngrundstücke und
  • Wohnungseigentum.

Das Sachwertverfahren findet Anwendung bei

  • Geschäftsgrundstücken,
  • gemischt genutzten Grundstücken,
  • Teileigentum und
  • sonstigen bebauten Grundstücken.

Je nach Bewertungsverfahren fließen unterschiedliche Faktoren in die Berechnung ein.

Für das Ertragswertverfahren zählen insbesondere:

  • Grundstücksfläche
  • Bodenrichtwert
  • Alter des Gebäudes
  • Wohnfläche
  • Mietniveaustufe
  • monatliche Nettokaltmiete

So sieht die Berechnung nach dem Ertragswertverfahren aus:

Berechnungsschema Ertragswertverfahren

monatliche Nettokaltmiete je qm Wohnfläche (Anlage 39 zum Bewertungsgesetz (BewG))

 

+/– Zuschlag/Abschlag abhängig von der Mietniveaustufe

 

× 12

 

= jährlicher Rohertrag

jährlicher Rohertrag

 

- Bewirtschaftungskosten (abhängig vom Alter des Gebäudes, Anlage 40 zum BewG)

 

= jährlicher Reinertrag

 

× Vervielfältiger (abhängig vom Alter des Gebäudes, Anlagen 37 und 38 zum BewG)

 

= Barwert des Reinertrags

Grundstücksfläche

 

× Bodenrichtwert

 

× Umrechnungskoeffizient bei Ein- und Zweifamilienhäusern

 

= Bodenwert

 

× Abzinsungsfaktor

 

= abgezinster Bodenwert

+ abgezinster Bodenwert

 

= Grundsteuerwert

 

Die relevanten Faktoren beim Sachwertverfahren sind unter anderem:

  • Grundstücksfläche
  • Bodenrichtwert
  • Alter des Gebäudes
  • Brutto-Grundfläche des Gebäudes
  • Herstellungskosten des Gebäudes

So sieht die Berechnung nach dem Sachwertverfahren aus:

Berechnungsschema Sachwertverfahren

Normalherstellungskosten in €/qm

 

× Baupreisindex

 

× Brutto-Grundfläche des Gebäudes

 

= Gebäudenormalherstellungswert

 

– Alterswertminderung (abhängig vom Alter des Gebäudes)

 

= Gebäudesachwert

Gebäudesachwert

Grundstücksfläche

 

× Bodenrichtwert

 

= Bodenwert

+ Bodenwert

 

= vorläufiger Sachwert

 

× Wertzahl (Anlage 43 zum BewG)

 

= Grundsteuerwert

 

 

Beispiele für die Berechnung der neuen Grundsteuer nach Bundesmodell

Einfamilienhaus

Ein Einfamilienhaus in Rheinland-Pfalz, Baujahr 1990, hat eine Wohnfläche von 160 qm. Die monatliche Nettokaltmiete beträgt 1.000 €. Es gilt die Mietniveaustufe 4. Die Grundstücksfläche beträgt 650 qm. Der Bodenrichtwert liegt bei 380 €/qm. Die Gemeinde hat einen Hebesatz von 420 % festgelegt.

So berechnet sich die Grundsteuer (Bewertung zum Stichtag 01.01.2022):

Berechnungsschema Einfamilienhaus im Ertragswertverfahren

monatliche Nettokaltmiete (Anlage 39 zum BewG)

1.000 €

 

 

+/– Zuschlag/Abschlag abhängig von der Mietniveaustufe

+ 10 %

 

 

× 12

× 12

 

 

= jährlicher Rohertrag

13.200 €

jährlicher Rohertrag

13.200 €

 

 

– Bewirtschaftungskosten (Anlage 40 zum BewG)

– 21 %

 

 

= jährlicher Reinertrag

10.428 €

 

 

× Vervielfältiger (Anlagen 37 und 38 zum BewG)

× 27,77

 

 

= Barwert des Reinertrags

289.585,56 €

Grundstücksfläche

650 qm

 

 

× Bodenrichtwert

380 €/qm

 

 

× Umrechnungskoeffizient bei Ein- und Zweifamilienhäusern

0,94

 

 

= Bodenwert

232.180 €

 

 

× Abzinsungsfaktor

0,3057

 

 

= abgezinster Bodenwert

70.977,43 €

+ abgezinster Bodenwert

 

 

 

= Grundsteuerwert (abgerundet auf volle 100 €)

360.500 €

 

Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer

360.500 € × 0,31 ‰ × 420 % = 469,37 €

Ergebnis: Die Grundsteuer für das Einfamilienhaus beträgt jährlich 469,37 €.

Geschäftsgrundstück

Ein Verbrauchermarkt, erbaut 2017, hat eine Bruttogrundfläche von 1.200 qm. Das Grundstück ist 4.000 qm groß. Der Bodenrichtwert liegt bei 150 €/qm. Den Hebesatz hat die Gemeinde auf 550 % festgelegt.

So berechnet sich die Grundsteuer (Bewertung zum Stichtag 01.01.2022):

Berechnungsschema Geschäftsgrundstück im Sachwertverfahren

Normalherstellungskosten in €/qm

896 €/qm

 

 

× Baupreisindex

× 106,8 %

 

 

× Bruttogrundfläche des Gebäudes

× 1.200 qm

 

 

= Gebäudenormalherstellungswert

1.148.313,6 €

 

 

– Alterswertminderung (5/30)

– 191.385,60 €

 

 

= Gebäudesachwert

956.928 €

Gebäudesachwert

956.928 €

Grundstücksfläche

4.000 qm

 

 

× Bodenrichtwert

× 150 €/qm

 

 

= Bodenwert

600.000 €

+ Bodenwert

+ 600.000 €

 

 

= vorläufiger Sachwert

1.556.928 €

 

 

× Wertzahl (Anlage 43 zum BewG)

× 0,70

 

 

= Grundsteuerwert (abgerundet auf volle 100 €)

1.089.800 €

 

Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer

1.089.800 € × 0,34 ‰ × 550 % = 2.037,93 €

Ergebnis: Die Grundsteuer für den Verbrauchermarkt beträgt jährlich 2.037,93 €.

Spezialreport Grundsteuerreform 2022

Der konkrete Handlungsplan für Ihre Kanzlei: Von der stressfreien Mandatsvorbereitung über die Berechnung bis hin zur Software-Auswahl und den besonderen Länderregeln.

» Hier kostenlos downloaden!

Muster-Honorarvereinbarung Grundsteuer

Mit unserem Muster haben Sie ein rechtssicheres Schriftstück sofort zur Hand, das Sie gamz leicht an Ihre Gegegenheiten anpassen können.

» Hier kostenlos downloaden!

Checkliste Grundsteuerreform

In der Checkliste erhalten Sie einen schnellen tabellarischen Überblick darüber, in welchem Bundesland welche Informationen in der Feststellungserklärung angegeben werden müssen.

» Hier kostenlos downloaden!

Webinar mit vielen konkreten Tipps, die Sie sofort in Ihrer Kanzlei umsetzen können

Nutzen Sie unser kostenloses On-Demand-Webinar, um sich in aller Tiefe für die bevorstehenden Herausforderungen der Grundsteuerreform zu wappnen

» Hier anfordern!

» Grundsteuerreform

Unsere Infografik vermittelt Ihren Mandanten auf nur einer Seite, was sie wegen der kommenden Grundsteuerreform schon jetzt im Auge haben sollten.

» Hier anfordern!

Empfehlungen der Redaktion

 

Grundbesitzer müssen in 2022 tätig werden!
Informieren Sie jetzt Ihre Mandanten über die Neuregelung der Grundsteuer. Beachten Sie unterschiedliche Fristen und abweichende Regelungen der einzelnen Bundesländer.

ab 1,60 € pro Stk. zzgl. USt
 

Jetzt verfügbar: Steuerentlastungen, Photovoltaik und mehr!

Kommen Ihre Mandanten auch oft schlecht vorbereitet und mit wenig aussagekräftigen Unterlagen zu Ihnen? Informieren Sie Ihre Mandanten über das Wichtigste vorab ganz einfach und schnell mit unseren Merkblättern.

19,90 € mtl. zzgl. USt