Wann kann man ein Immobiliendarlehen mit gefördertem Kapital tilgen? Der BFH hat entschieden, dass die Tilgung eines Immobiliendarlehens mit gefördertem Altersvorsorgevermögen („Wohn-Riester“) nach § 92a EStG auch dann begünstigt ist, wenn der Zulageberechtigte als Alleinerbe das Darlehen des Erblassers im Wege der Gesamtrechtsnachfolge übernimmt und die finanzierte Immobilie selbst nutzt.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 21.09.2026 (X R 3/24) entschieden, dass die Tilgung eines Darlehens mit gefördertem Altersvorsorgevermögen auch dann nach § 92a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG begünstigt ist, wenn nicht der Zulageberechtigte selbst, sondern der Erblasser das Darlehen zur Anschaffung oder Herstellung der Wohnung aufgenommen hat.
Das Unmittelbarkeitserfordernis ist gewahrt, wenn der Zulageberechtigte im Wege der Gesamtrechtsnachfolge in Darlehen und Wohneigentum eingetreten ist.
Sachlage im Streitfall
Der Kläger ist Alleinerbe seiner im Jahr 2021 verstorbenen Ehefrau E. E hatte 1998 auf einem Grundstück ihrer Eltern durch Umbau eine Wohnung geschaffen und hierfür mehrere Darlehen aufgenommen, von denen jedenfalls eines im Jahr 2015 umgeschuldet wurde. Der Kläger lebt seit 2017 ebenfalls in der Wohnung.
Mit dem Erbfall wurde er Eigentümer des Grundstücks und Schuldner des umgeschuldeten Darlehens. Im Februar 2022 beantragte er, Kapital aus seinem eigenen Altersvorsorgevertrag zur Tilgung dieses Darlehens zu entnehmen.
Die Deutsche Rentenversicherung Bund - Zentrale Zulagenstelle für Altersvermögen (ZfA) - lehnte den Antrag ab, da die Wohnung im Erbweg und damit nicht entgeltlich erworben worden sei. Das Finanzgericht (FG) gab der Klage statt.
Der BFH bestätigte die Entscheidung des FG und wies die Revision der ZfA als unbegründet zurück.
Entschuldungsalternative des § 92a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG
Nach § 92a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG kann der Zulageberechtigte das in einem Altersvorsorgevertrag gebildete und geförderte Kapital bis zum Beginn der Auszahlungsphase unmittelbar für die Anschaffung oder Herstellung einer Wohnung oder zur Tilgung eines zu diesem Zweck aufgenommenen Darlehens verwenden.
Nach der Rechtsprechung des Senats gilt das Unmittelbarkeitserfordernis auch für diese sogenannte Entschuldungsalternative. Das geförderte Kapital muss also unmittelbar dem begünstigten wohnungswirtschaftlichen Zweck dienen.
Bereits mit Urteil vom 02.04.2025 (X R 6/22) hatte der BFH darauf hingewiesen, dass der Wortlaut der Vorschrift nicht zwingend ein vom Zulageberechtigten selbst aufgenommenes Darlehen verlangt. Zugleich hatte er die bloße spätere Aufnahme in eine Anschlussfinanzierung als nicht mehr unmittelbar angesehen.
Anwendung der Grundsätze auf den Streitfall
Der BFH bestätigt die Entscheidung des FG im Ergebnis. Der Kläger ist als Alleinerbe Eigentümer der selbstgenutzten Wohnung und Schuldner des Darlehens geworden.
Da E das ursprüngliche Darlehen unmittelbar zur Herstellung der Wohnung verwendet hatte, setzt sich diese Unmittelbarkeit an dem im Jahr 2015 umgeschuldeten Darlehen fort. Der Kläger erfüllt damit seit dem Erbfall selbst sämtliche Tatbestandsvoraussetzungen.
Unerheblich ist, dass E selbst keinen zertifizierten Altersvorsorgevertrag hatte, da gerade derjenige das Kapital entnehmen will, der den Vertrag geschlossen hat.
Auch etwaige Sonderregelungen für den Tod des Zulageberechtigten stehen nach Auffassung des Senats nicht entgegen. Es geht nicht um den Eintritt in eine Zulageberechtigung, sondern allein um den zivilrechtlichen Eintritt des Erben in Wohnung und Darlehen.
Zudem entspricht das Ergebnis dem Zweck der Vorschrift, mietfreies Wohnen im Alter zu fördern. Eine nicht begünstigte Entschuldung eines Dritten liegt nicht vor, da der Kläger selbst mit Tilgung und Zinsen belastet ist.
Anders als bei einer bloßen Anschlussfinanzierung entsteht auch kein neuer Schuldgrund. Vielmehr tritt der Erbe kraft Gesetzes in eine Schuld mit fortbestehender Finanzierungsfunktion ein.
Praxishinweis
Die Entscheidung eröffnet Alleinerben selbstgenutzter Wohnimmobilien die Möglichkeit, gefördertes Altersvorsorgekapital förderunschädlich zur Entschuldung einzusetzen.
In der Beratung ist allerdings sorgfältig nachzuweisen, dass das übernommene Darlehen, auch über etwaige Umschuldungen hinweg, unmittelbar der Anschaffung oder Herstellung der Wohnung gedient hat und die Wohnung vom Erben als Hauptwohnung oder Mittelpunkt der Lebensinteressen genutzt wird.
Die Entscheidung betrifft den Alleinerben. Ob für Miterben Gleiches gilt, hat der BFH nicht entschieden. Ablehnende Bescheide der ZfA in vergleichbaren Fällen sollten daher angefochten werden.
BFH, Urt. v. 21.09.2026 - X R 3/24
