Was ist Teil der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer? Der BFH hat entschieden, dass Zahlungen des Immobilienkäufers an einen Dritten nur dann eine Gegenleistung nach § 9 GrEStG sind, wenn der Dritte in einer so starken Rechtsposition ist, dass er den Grundstückserwerb durch den Erwerber verhindern kann und will. Der Erwerber muss seine Leistung in Kenntnis dieser Verhältnisse erbringen.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 17.06.2026 (II R 1/24) seine Rechtsprechung zum Verzichtsbegriff des § 9 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG bestätigt und entschieden, dass eine Zahlung an einen früheren Erwerber nur dann zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung zählt, wenn dieser tatsächlich und rechtlich in der Lage sowie willens gewesen wäre, das Eigentum am Grundstück selbst zu erlangen.
Sachlage im Streitfall
Die Klägerin, eine Bauprojektentwicklungsgesellschaft, erwarb 2017 von einer kommunalen Entwicklungsgesellschaft und der ursprünglichen Grundstückseigentümerin eine Teilfläche eines größeren Areals, das zuvor bereits an andere Gesellschaften (die früheren Erwerber) veräußert worden war.
Die früheren Erwerber hatten das Areal für ein bestimmtes Bauvorhaben erworben. Der Veräußerer hatte sich dabei jedoch ein Wiederkaufsrecht für den Fall vorbehalten, dass das Vorhaben nicht vertragsgemäß umgesetzt würde.
Nachdem der Veräußerer dieses Wiederkaufsrecht ausgeübt hatte, führten die früheren Erwerber hierüber jahrelange Rechtsstreitigkeiten.
Im Zuge der Neuordnung des Projekts zahlte die Klägerin den früheren Grundstücksinhabern eine mehrere Millionen Euro hohe Kompensation dafür, dass diese ihre streitigen Rechtspositionen am Grundstück aufgaben und die Zivilverfahren für erledigt erklärten.
Das Finanzamt bezog die Kompensationszahlung in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ein. Das Finanzgericht (FG) gab der hiergegen gerichteten Klage statt. Der BFH hob das Urteil auf und verwies die Sache zur weiteren Sachaufklärung an das FG zurück.
Gegenleistung nach § 9 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG
Nach § 9 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG gehören zur Gegenleistung auch solche Leistungen, die der Erwerber eines Grundstücks anderen Personen als dem Veräußerer dafür gewährt, dass diese auf den Erwerb des Grundstücks verzichten.
Nach ständiger Rechtsprechung des BFH ist unter einem solchen Verzicht das Absehen von einem eigenen Erwerb zu verstehen.
Erfasst werden daher nur Leistungen an einen Dritten, der willens und zugleich tatsächlich sowie rechtlich in der Lage ist, das Eigentum am Grundstück anstelle des Erwerbers zu erlangen, wobei der Erwerber in Kenntnis dieser starken Rechtsposition an ihn leistet, um ihn zum Absehen vom Erwerb zu bewegen.
Kann der Dritte den Erwerb durch den Käufer lediglich rechtlich oder wirtschaftlich verhindern oder erschweren, ohne selbst zum Eigentumserwerb in der Lage zu sein, genügt dies nicht.
Anwendung der Grundsätze auf den Streitfall
Der BFH überträgt diese Grundsätze auf die Konstellation, in der ein Veräußerer ein vereinbartes Wiederkaufsrecht ausübt und das zurückerworbene Grundstück anschließend an einen neuen Erwerber weiterveräußert, der seinerseits an den ursprünglichen Erwerber eine Geldleistung erbringt.
Eine solche Zahlung ist nur dann eine Gegenleistung i.S.d. § 9 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG, wenn der ursprüngliche Erwerber trotz der Ausübung des Wiederkaufsrechts tatsächlich in der Lage und willens gewesen wäre, den Erwerb durch den neuen Erwerber zu verhindern.
Ob eine derart starke Rechtsposition vorlag, ist eine Tatsachenwürdigung, die das FG noch nachholen muss, auch wenn parallel noch ein entsprechendes Verfahren vor den Zivilgerichten anhängig ist.
Im Streitfall beanstandete der BFH, dass das FG lediglich den Verfahrensstand der zivilgerichtlichen Streitigkeiten wiedergegeben, sich aber keine eigene Meinung gebildet hatte, ob das Wiederkaufsrecht wirksam ausgeübt worden war. Da hiervon abhängt, ob die früheren Erwerber überhaupt noch in einer Rechtsposition waren, aus der heraus sie den Erwerb durch die Klägerin hätten verhindern können, war die Sache nicht entscheidungsreif.
Der BFH wies zudem darauf hin, dass allein ein deutliches Missverhältnis zwischen Kompensationsbetrag und Kaufpreis für sich genommen nicht den Schluss auf eine starke Rechtsposition der Klägerin zulässt.
Praxishinweis
Für die grunderwerbsteuerliche Behandlung von Abfindungs- oder Kompensationszahlungen an frühere Erwerber oder sonstige Dritte im Zusammenhang mit einem Grundstückserwerb zeigt die Entscheidung, dass es nicht auf die Höhe der Zahlung, sondern auf eine belastbar festgestellte, tatsächlich durchsetzbare Rechtsposition des Zahlungsempfängers ankommt.
In Fällen mit vorangegangenen zivilrechtlichen Auseinandersetzungen über Wiederkaufs- oder Ankaufsrechte sollten Beteiligte darauf achten, dass die tatsächlichen Erfolgsaussichten dieser Streitigkeiten im Besteuerungsverfahren eigenständig aufgeklärt und nicht lediglich aus zivilgerichtlichen Zwischenständen übernommen werden.
BFH, Urt. v. 17.06.2026 - II R 1/24
