Wann liegt eine Rückgängigmachung eines Erwerbsvorgangs vor? Voraussetzung ist nach dem BFH, dass der Übereignungsanspruch durch Aufhebung des Vertrags zivilrechtlich wirksam beseitigt wird. Bei mehreren Erwerbern, die ein Grundstück zu Miteigentum kaufen, beseitigt das Ausscheiden nur eines Erwerbers aus dem Kaufvertrag nicht den gemeinschaftlichen Anspruch auf Übereignung des Grundstücks.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 14.01.2026 (II R 24/23) entschieden, dass eine Festsetzung der Grunderwerbsteuer nach § 16 Abs. 1 Nr. 1 erste Alternative GrEStG aufzuheben ist, wenn der Grundstückserwerb zivilrechtlich wirksam beseitigt wird und der Erwerber keine Verwertungsmöglichkeit mehr behält.
Bei einem Grundstückserwerb durch mehrere Erwerber führt das Ausscheiden nur eines Erwerbers jedoch nicht zum Wegfall des Übereignungsanspruchs.
Sachlage im Streitfall
Die Klägerin und ihr damaliger Lebensgefährte erwarben mit notariellem Kaufvertrag von den Verkäufern ein bebautes Grundstück jeweils zu hälftigem Miteigentum. Daraufhin setzte das Finanzamt (FA) gegenüber der Klägerin Grunderwerbsteuer fest.
Nach der Trennung vereinbarten die Verkäufer, die Klägerin und der frühere Lebensgefährte in einem weiteren notariell beurkundeten Vertrag die Aufhebung des ursprünglichen Erwerbsgeschäfts hinsichtlich des von der Klägerin erworbenen Miteigentumsanteils.
Dabei gingen die Beteiligten davon aus, dass der ursprüngliche Kauf rechtlich aus zwei selbständigen Verträgen bestanden habe?-?einem zwischen Verkäufern und der Klägerin sowie einem zwischen den Verkäufern und dem Lebensgefährten.
Das FA lehnte den Antrag der Klägerin auf Aufhebung der Steuerfestsetzung ab, da es keine Rückgängigmachung des Erwerbsvorgangs, sondern eine Vertragsübernahme annahm, bei der lediglich die Käuferseite ausgetauscht worden sei. Die hiergegen gerichtete Klage war erfolgreich.
Der BFH hielt die Revision des FA jedoch für begründet und hob das Urteil des Finanzgerichts (FG) auf.
Rückgängigmachung eines Erwerbsvorgangs
Nach § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG ist die Steuer auf Antrag aufzuheben oder zu erstatten, wenn ein Erwerbsvorgang innerhalb von zwei Jahren nach Abschluss des Kaufvertrags rückgängig gemacht wird.
Eine Rückgängigmachung setzt voraus, dass der Erwerber seine rechtliche und tatsächliche Stellung vollständig aufgibt und der Verkäufer die ursprüngliche Verfügungsbefugnis über das Grundstück zurückerlangt. Maßgeblich ist eine wirtschaftliche Betrachtung: Es darf kein Rest der Erwerbsposition oder des Einflusses beim ursprünglichen Erwerber verbleiben.
Anwendung der Grundsätze auf den Streitfall
Der BFH entschied, dass das FG zu Unrecht von einer Rückgängigmachung des Erwerbsvorgangs ausgegangen war.
Das bloße Ausscheiden eines Erwerbers aus einem gemeinschaftlich geschlossenen Grundstückskaufvertrag erfüllt diese Voraussetzung nicht, da der Anspruch der Erwerberseite auf Übereignung des Grundstücks weiterhin besteht. Eine wirksame Rückgängigmachung setzt vielmehr die vollständige Aufhebung des gesamten Kaufvertrags voraus.
Im vorliegenden Fall wurde der ursprüngliche Vertrag jedoch nicht insgesamt aufgehoben, sondern nur hinsichtlich des von der Klägerin erworbenen Miteigentumsanteils geändert.
Da der weitere Erwerber am Vertrag festhielt und das Grundstück weiterhin erwerben wollte, bestand der gemeinsame Erwerbsanspruch fort.
Es fehlt damit an einer zivilrechtlich wirksamen Aufhebung des gesamten Erwerbsvorgangs, so dass die Voraussetzungen des § 16 Abs. 1 Nr. 1 erste Alternative GrEStG nicht erfüllt sind.
Praxishinweis
Nach Ansicht das BFH setzt eine Rückgängigmachung eines Erwerbsvorgangs voraus, dass er insgesamt aufgehoben wird.
Da nur die Erwerberin von dem Kaufvertrag zurückgetreten ist, ihr ehemaliger Lebensgeführte hingegen nicht, konnte auch der gesamte Kaufvertrag nicht rückgängig gemacht werden. Die Erwerberin hat daher die anteilige Grunderwerbsteuer trotz Lösung vom Kaufvertrag zu tragen.
BFH, Urt. v. 14.01.2026 - II R 24/23
