Was gilt als Gegenleistung für die Bemessung der Grunderwerbsteuer? Der BFH hat das für den Fall geklärt, dass der Immobilienkäufer ein persönliches Wohnrecht übernimmt. Demnach erhöht dieser Umstand die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer um den kapitalisierten Wert des Wohnrechts. Ein solches persönliches Wohnrecht stellt auch keine dauernde Last nach § 9 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG dar.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 22.10.2025 (II R 32/22) entschieden, dass sich bei Übernahme eines eingetragenen Wohnrechts im Rahmen eines Grundstückserwerbs die Bemessungsgrundlage um den Wert des mitübernommenen Wohnrechts erhöht.
Die Ausnahmeregelung für dauernde Lasten greift in diesem Fall nicht, da ein Wohnrecht nicht als dauernde Last einzuordnen ist.
Sachlage im Streitfall
Die Klägerin erwarb zwei Grundstücke zu einem Gesamtkaufpreis, wobei ein Teil des Kaufpreises auf das Inventar entfiel. Eines der Grundstücke war mit einem Zweifamilienhaus bebaut.
Dem Bruder der Verkäuferin war bereits zuvor ein lebenslanges unentgeltliches Wohnrecht an dem Wohnhaus sowie ein Nießbrauchrecht an dem weiteren Grundstück eingeräumt worden.
Die Eintragung dieser Rechte war zwar bewilligt, aber noch nicht im Grundbuch vollzogen.
Im Kaufvertrag wurden das Wohnrecht und der Nießbrauch als bestehende, jedoch noch nicht eingetragene Belastungen aufgeführt. Es wurde vereinbart, dass die Käuferin diese Rechte übernimmt, sofern sie eingetragen werden. Dies wurde entsprechend bei der Kaufpreisbemessung berücksichtigt.
Das Finanzamt setzte Grunderwerbsteuer fest und legte dabei als Bemessungsgrundlage den um das Inventar gekürzten Kaufpreis sowie zusätzlich den Wert des Wohnrechts zugrunde, nicht jedoch den Wert des Nießbrauchs.
Nach erfolglosem Einspruchs- und Klageverfahren hielt auch der BFH die Revision der Klägerin für unbegründet und wies diese daher zurück.
Gegenleistung im Fall der Grunderwerbsteuer
Bei einem nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG steuerbaren Rechtsgeschäft bemisst sich die Grunderwerbsteuer gem. § 8 Abs. 1 GrEStG nach dem Wert der Gegenleistung.
Zur Gegenleistung i.S.d. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG zählt neben dem Kaufpreis auch jede vom Käufer übernommene sonstige Leistung, sofern sie Entgelt für den Grundstückserwerb darstellt.
Unerheblich für die Bemessungsgrundlage sind sowohl der objektive Grundstückswert als auch die Bezeichnung der Leistungen durch die Vertragsparteien. Es ist allein der Inhalt der übernommenen Verpflichtungen entscheidend.
Zur grunderwerbsteuerrechtlichen Gegenleistung gehören sämtliche Leistungen des Käufers, die als Entgelt für die Veräußerung des Grundstücks erbracht werden, einschließlich der Übernahme von Verpflichtungen des Veräußerers, sofern diese bereits den Verkäufer belastet haben.
Anwendung der Grundsätze auf den Streitfall
Nach Auffassung des BFH hat das Finanzgericht zutreffend entschieden, dass das übernommene Wohnrecht mit seinem kapitalisierten Jahreswert als Gegenleistung für den Erwerb des Grundstücks gilt und somit auch in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen ist.
Zu den sonstigen Leistungen i.S.d. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG zählen alle vom Käufer übernommenen Verpflichtungen, die Entgelt für den Grundstückserwerb darstellen.
Die Klägerin hat neben dem Kaufpreis die Verpflichtung zur Gewährung des Wohnrechts übernommen.
Auch wenn das Wohnrecht zum Erwerbszeitpunkt noch nicht dinglich entstanden war, bestand bereits eine schuldrechtliche Verpflichtung der Veräußerin, deren Erfüllung die Klägerin zusätzlich übernommen hat. Kaufpreis und übernommene Verpflichtung bilden daher gemeinsam die Gegenleistung i.S.d. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG.
Die Ausnahmeregelung für die Übernahme dauernder Lasten nach § 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 GrEStG steht der Einbeziehung des Wohnrechts nicht entgegen, da ein höchstpersönliches Wohnrecht ebenso wie ein personenbezogener Nießbrauch keine dauernde Last darstellt, da es mit dem Tod des Berechtigten erlischt.
Praxishinweis
Die Einräumung des Wohnrechts zugunsten des Bruders wertet der BFH als Gegenleistung der Käuferin. Steuerpflichtige und Steuerberater sollten daher in vergleichbaren Fällen genau prüfen, inwiefern durch die Einräumung und Übernahme von Nutzungsrechten oder ähnlichen Verpflichtungen eine zusätzliche Gegenleistung vorliegt, die zu einer Erhöhung der Grunderwerbsteuer führen kann.
BFH, Urt. v. 22.10.2025 - II R 32/22
