Wann besteht Anspruch auf die erweiterte Grundstückskürzung nach § 9 GewStG? Der BFH hat im Fall eines Lastenaufzugs in einem Kaufhaus klargestellt: Die Mitvermietung einer fest verbundenen Betriebsvorrichtung kann ein unschädliches Nebengeschäft sein, wenn sie einen notwendigen Teil einer wirtschaftlich sinnvollen Grundstücksverwaltung darstellt. Die Umstände des Einzelfalls sind entscheidend.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 25.09.2025 (IV R 31/23) entschieden, dass fest verbundene Betriebsvorrichtungen für die erweiterte Grundstückskürzung schädlich sind, da sie nicht zum Gebäude gehören.
Etwas anderes gilt nur, wenn sie einen zwingend notwendigen Bestandteil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und -nutzung darstellen und die quantitativen Grenzen eines unschädlichen Nebengeschäfts nicht überschritten werden.
Sachlage im Streitfall
Die Klägerin, eine GmbH & Co. KG, vermietet drei zuvor selbst betriebene Kaufhausimmobilien in zentralen Innenstadtlagen.
Ein Mietobjekt umfasst Verkaufs-, Lager- und Sozialflächen und verfügte über einen Lastenaufzug, den das Finanzamt (FA) als Betriebsvorrichtung wertete.
Die Klägerin beantragte im Rahmen der Gewerbesteuererklärung die erweiterte Grundstückskürzung. Das FA gewährte diese zunächst, versagte sie später jedoch mit der Begründung, die Mitvermietung des Lastenaufzugs sei kürzungsschädlich.
Nach dem Einspruch der Klägerin berücksichtigte das FA lediglich die einfache Grundstückskürzung, hielt aber an der Versagung der erweiterten Kürzung fest. Das Finanzgericht (FG) gab der Klage statt.
Der BFH sah die Revision des FA jedoch als begründet an und hob die Entscheidung des FG auf.
Die erweitere Grundstückskürzung i.S.d. § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG
Nach § 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG ist der Gewerbeertrag um die als Betriebsausgabe erfasste Grundsteuer für zum Betriebsvermögen gehörenden Grundbesitz zu kürzen.
§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG ermöglicht darüber hinaus auf Antrag eine weitergehende Kürzung, sofern das Unternehmen ausschließlich eigenen Grundbesitz - oder daneben eigenes Kapitalvermögen - verwaltet und nutzt oder zusätzlich bestimmte wohnungswirtschaftliche Tätigkeiten ausübt.
In diesen Fällen wird der auf die Grundstücksverwaltung entfallende Teil des Gewerbeertrags vollständig aus der Bemessungsgrundlage herausgerechnet.
Diese Begünstigung ist jedoch strikt an die ausschließliche Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes geknüpft.
Bereits geringfügige, nicht privilegierte Nebentätigkeiten können schädlich sein, insbesondere wenn durch die Vermietung Betriebsvorrichtungen oder andere gewerblich geprägte Elemente bereitgestellt werden.
Seit 2021 gibt es jedoch eine Bagatellregelung, nach der bis zu 5 % der Mieteinnahmen aus anderen Tätigkeiten unschädlich sind.
Anwendung der Grundsätze auf den Streitfall
Der BFH betont, dass eine Betriebsverpachtung für die erweiterte Kürzung unschädlich ist, sofern die wesentlichen, betriebsprägenden Gegenstände überlassen werden und es sich ausschließlich um eigenen, bebauten Grundbesitz handelt.
Auch zusätzliche Tätigkeiten sind unschädlich, wenn sie zwingend notwendiger Bestandteil einer wirtschaftlich sinnvollen Verwaltung und Nutzung des Grundstücks sind.
Im Streitfall bestätigte der BFH die Auffassung des FG, wonach die Mitvermietung des Lastenaufzugs als unschädliches Nebengeschäft zu werten ist und die Klägerin dem Grunde nach Anspruch auf die erweiterte Kürzung hat.
Der BFH hob die Entscheidung des FG jedoch auf, da dieses den positiven Gewerbeertrag vor Verlustabzug nicht ermittelt hatte.
Praxishinweis
Die Frage, ob die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen kürzungsschädlich ist, hat durch die Einführung der Bagatellregelung erheblich an Brisanz verloren.
In diesem Zusammenhang ist neben der Bagatellregelung von 5 % der Mieteinnahmen die Lieferung von Strom an Mieter im Zusammenhang mit dem Betrieb von Anlagen zur Stromerzeugung aus erneuerbaren Energien ebenfalls für die erweiterte Grundstückskürzung als unschädlich anzusehen.
BFH, Urt. v. 25.09.2025 - IV R 31/23
