Wann können Grundstücksunternehmen eine Freistellung von der Gewerbesteuer erreichen? Der BFH hat klargestellt, dass eine Nebentätigkeit, die nach § 9 GewStG nicht ausdrücklich erlaubt ist, auch dann zum Ausschluss der erweiterten Grundstückskürzung führen kann, wenn mit ihr keine Einnahmen erzielt werden. Im Streitfall hatte eine GmbH in ihrem Anlagevermögen zur Wertsteigerung Oldtimer gehalten.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit seiner Entscheidung vom 24.07.2025 (III R 23/23) die Grundsätze zu schädlichen Nebentätigkeiten bei der erweiterten Grundstückskürzung weiter konkretisiert.
Sachverhalt im Besprechungsfall
Die K-GmbH, deren Unternehmenszweck insbesondere in der Verwaltung ausschließlich eigenen Immobilienvermögens und im Halten sonstiger Wertanlagen besteht, hielt im Anlagevermögen der Streitjahre u.a. zwei Oldtimer.
Die Fahrzeuge wurden als Wertanlage mit Gewinnerzielungsabsicht angeschafft; Einnahmen wurden bis zum Ablauf der Streitjahre jedoch nicht erzielt.
Das Finanzamt versagte die begehrte erweiterte Grundstückskürzung bei der Gewerbesteuer. Finanzgericht und BFH wiesen die Klage ab.
Begründung im Besprechungsfall
Unternehmen können auf Antrag ihren Gewerbeertrag um den Teil kürzen, der auf die Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes entfällt, sofern sie ausschließlich eigenen Grundbesitz oder - neben eigenem Grundbesitz - eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen, bestimmte Wohnungsbauten betreuen oder bestimmte Immobilien errichten und veräußern.
Für diese erweiterte Kürzung gilt ein strenges Ausschließlichkeitsgebot: Jede im Gesetz nicht ausdrücklich genannte Nebentätigkeit ist grundsätzlich schädlich, es sei denn, sie dient der Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes im engeren Sinn und kann als zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und -nutzung angesehen werden.
Ein Verstoß gegen dieses Ausschließlichkeitsgebot - sei es qualitativ, quantitativ oder zeitlich - führt zur vollständigen Versagung der erweiterten Kürzung.
Dabei kommt es nach Ansicht des BFH nicht auf die Entgeltlichkeit bzw. Unentgeltlichkeit der Tätigkeit an. Der BFH stützt diese Auslegung auf den Wortlaut sowie den Sinn und Zweck der Vorschrift.
Das Halten der Fahrzeuge war im konkreten Fall daher kein zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und -nutzung der GmbH und somit eine begünstigungsschädliche Nebentätigkeit.
Praxishinweis
Der BFH stellt klar: Eine in § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG nicht ausdrücklich erlaubte Nebentätigkeit kann selbst dann zum Ausschluss der erweiterten Grundstückskürzung führen, wenn mit ihr keine Einnahmen erzielt werden.
BFH, Urt. v. 24.07.2025 - III R 23/23
