Wann kann die erweiterte Gewerbesteuerkürzung beansprucht werden? Und wann liegt ein schädlicher gewerblicher Grundstückshandel vor? Der BFH hat entschieden, dass durch die Drei-Objekt-Grenze ein schädlicher Grundstückshandel indiziert wird, wenn eine Kapitalgesellschaft im dritten Jahr nach dem Erwerb fünf Mehrfamilienhaus-Grundstücke durch einen Verkaufsakt an einen Erwerber „en bloc“ veräußert.
in dem eine Kapitalgesellschaft im dritten Jahr nach dem Erwerb fünf Mehrfamilienhaus-Grundstücke durch einen Verkaufsakt an einen Erwerber ("en bloc"), wird durch die Drei-Objekt-Grenze ein für die erweiterte Kürzung schädlicher gewerblicher Grundstückshandel indiziert.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit seiner Entscheidung vom 03.06.2025 (III R 12/22) die Grundsätze zur erweiterten Kürzung bei der Gewerbesteuer und zum gewerblichen Grundstückshandel weiter konkretisiert. Insbesondere wurde bestätigt, dass die Dreiobjektgrenze auch bei En-bloc-Verkäufen gilt.
Sachverhalt im Besprechungsfall
Die K-GmbH, die in den Immobilienkonzern der X-Gruppe eingegliedert ist, hatte als Geschäftsgegenstand u.a. die Verwaltung eigenen Vermögens, den Erwerb von Immobilien und die Übernahme von Beteiligungen an anderen Unternehmen.
Die K-GmbH erwarb gemeinsam mit anderen Gesellschaften der X-Gruppe mehrere Grundstücke, die jeweils mit mehrstöckigen Mehrfamilienhäusern bebaut waren - Letztere waren vermietet. Zwei Jahre später veräußerte die K-GmbH fünf dieser von ihr erworbenen Grundstücke an eine andere Objektgesellschaft des Konzerns.
Mit dem Finanzamt entstand Streit darüber, ob die K-GmbH die erweiterte Gewerbesteuerkürzung in Anspruch nehmen kann. Einspruch und Klage der K-GmbH vor dem Finanzgericht (FG) blieben erfolglos. Auch der BFH wies die Revision als unbegründet zurück.
Begründung im Besprechungsfall
Notwendige Voraussetzung für die Inanspruchnahme der erweiterten Gewerbesteuerkürzung ist, dass die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes nicht den Rahmen bloßer Vermögensverwaltung überschreitet.
Bloße Vermögensverwaltung ist dabei (noch) gegeben, wenn der Erwerb von Grundstücken lediglich den Beginn - und die spätere Veräußerung das Ende - einer grundsätzlich auf die Fruchtziehung gerichteten Tätigkeit darstellt, also kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt.
Die erweiterte Kürzung ist ausgeschlossen, wenn die Verwaltung oder Nutzung des eigenen Grundbesitzes die Grenzen zur Gewerblichkeit überschreitet.
Nach der typisierenden Dreiobjektgrenze kann von einem gewerblichen Grundstückshandel ausgegangen werden, wenn innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs von i.d.R. fünf Jahren (zwischen der Anschaffung oder Errichtung und dem Verkauf) mindestens vier Objekte veräußert werden.
Durch die Überschreitung der Dreiobjektgrenze wird die bereits im Zeitpunkt des Erwerbs oder des Baubeginns vorliegende innere Tatsache der bedingten Veräußerungsabsicht indiziert. Dies führt gleichzeitig zur Überschreitung des Rahmens der bloßen Grundbesitzverwaltung und -nutzung.
Auf die Nachhaltigkeit kommt es für die Versagung der erweiterten Kürzung wegen Veräußerung von Grundbesitz bei einer Kapitalgesellschaft nicht an, weil diese grundsätzlich von Gesetzes wegen einen Gewerbebetrieb unterhält. Vor diesem Hintergrund bestätigte der BFH die Klageabweisung des FG.
Praxishinweis
Der BFH hat seine Grundsätze wie folgt konkretisiert:
Veräußert eine Kapitalgesellschaft im dritten Jahr nach dem Erwerb fünf Mehrfamilienhausgrundstücke durch nur einen Verkaufsakt an einen Erwerber (en bloc), wird durch die Dreiobjektgrenze ein für die erweiterte Kürzung schädlicher gewerblicher Grundstückshandel indiziert.
Für die Beantwortung der Frage, ob die Tätigkeit einer Kapitalgesellschaft den Rahmen der bloßen Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes überschreitet, kommt es auf das Kriterium der Nachhaltigkeit nicht an.
BFH, Urt. v. 03.06.2025 - III R 12/22
