Welche Kosten sind in die Bemessung der Grunderwerbsteuer einzubeziehen? Was gilt bei der Auswahl des Steuerschuldners? Der BFH hat klargestellt, dass beim Erwerb eines noch zu bebauenden Grundstücks die Bauerrichtungskosten nicht einzubeziehen sind, wenn das Grundstück von einer zur Veräußerungsseite zählenden Person mit bestimmendem Einfluss auf das „Ob“ und „Wie“ der Bebauung erworben wird.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit seiner Entscheidung vom 02.07.2025 (II R 19/22) die Grundsätze zur Auswahl des Steuerschuldners im Grunderwerbsteuerbescheid weiter konkretisiert.
Sachverhalt im Besprechungsfall
Die C-KG erwarb von der X-GmbH Miteigentumsanteile an zwei zusammenhängenden Grundstücken. Gesellschafter der X-GmbH war neben A und B (mit je 2,55 %) die Y-GmbH, an der A und B über die Z-GmbH jeweils zur Hälfte beteiligt waren.
Nach den vertraglichen Regelungen sollte die Grunderwerbsteuer jeweils hälftig von der X-GmbH und der C-KG getragen werden.
Die Parteien beabsichtigten, den Grundbesitz gemeinsam zu bebauen und anschließend real zu teilen. Die Bebauung sollte durch ein Bauunternehmen ausgeführt werden.
Das Finanzamt (FA) setzte die Grunderwerbsteuer ohne weitere Begründung allein gegenüber der C-KG fest und bezog dabei auch die Baukosten ein. Einspruch und Klage hiergegen blieben zunächst erfolglos, der BFH gab der Klage jedoch statt.
Begründung im Besprechungsfall
Die Entscheidung, welchen der Gesamtschuldner (Käufer oder Verkäufer) das FA in Anspruch nimmt, ist nach pflichtgemäßem Ermessen zu treffen. Dabei sind zunächst die vertraglichen Regelungen zu beachten.
Erst wenn die Steuer bei dem dort genannten Schuldner nicht zu erlangen ist, darf auf andere Beteiligte zurückgegriffen werden. Eine von den vertraglichen Regelungen abweichende Inanspruchnahme ist regelmäßig zu begründen.
Andernfalls ist der Steuerbescheid bereits aus diesem Grund rechtswidrig und aufzuheben. Daher hob im Besprechungsfall der BFH den streitigen Bescheid auf, weil das FA nicht erläutert hatte, warum allein die C-KG die Grunderwerbsteuer tragen sollte.
Darüber hinaus beurteilt der BFH den angefochtenen Steuerbescheid auch als materiell rechtswidrig:
Die Bauerrichtungskosten beim Erwerb eines noch zu bebauenden Grundstücks sind nicht einzubeziehen, wenn das Grundstück von einer zur Veräußererseite gehörenden Person mit maßgeblichem Einfluss auf das „Ob“ und „Wie“ der Bebauung erworben wird.
Da die C-KG - aufgrund des bestimmenden Einflusses ihres Mehrheitsgesellschafters A auf die Bebauung - der Veräußererseite zuzurechnen und als Bauherrin anzusehen ist, sind die entstandenen Baukosten nicht in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen.
Praxishinweis
Der BFH hat erneut bestätigt: Haben Käufer und Verkäufer im notariellen Vertrag vereinbart, die geschuldete Grunderwerbsteuer jeweils zur Hälfte zu tragen, so bedarf die Inanspruchnahme lediglich des Käufers grundsätzlich einer Begründung, aus der die maßgeblichen Ermessenserwägungen der Finanzverwaltung hervorgehen.
BFH, Urt. v. 02.07.2025 - II R 19/22
