Kann auch ein beim Erwerb noch nicht im Grundbuch eingetragenes Nießbrauchrecht als Gegenleistung gelten, die die Grunderwerbsteuer erhöht? Der BFH hat das bejaht. Im Streitfall war zwar die Bestellung eines Nießbrauchsrechts an einem Erbbaugrundstück zugunsten der Eigentümerin notariell-vertraglich vereinbart - bei Vertragsschluss war das Nießbrauchrecht aber noch nicht im Grundbuch eingetragen.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 22.10.2025 (II R 5/22) entschieden, dass ein zum Erwerbszeitpunkt noch nicht im Grundbuch eingetragenes Nießbrauchrecht als Gegenleistung für den Verkauf eines Erbbaurechts in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einzubeziehen ist.
Die Übernahme einer dinglichen Verpflichtung stellt eine zusätzliche Gegenleistung des Käufers gegenüber dem Veräußerer dar und ist daher auch als solche zu berücksichtigen, sofern das jeweilige Recht nicht als dauernde Last einzuordnen ist und keine Ausnahmeregelung greift.
Sachlage im Streitfall
Die Klägerin erwarb mit einem notariell beurkundeten Vertrag ein Erbbaurecht an bestimmten Grundstücken.
Neben dem Kaufpreis verpflichtete sie sich zur Zahlung eines laufenden Erbbauzinses.
In einem gesonderten Vertrag hatte sich die Klägerin bereits verpflichtet, zugunsten der Grundstückseigentümerin für die Dauer des Erbbaurechts ein Nießbrauchrecht an auf dem Grundstück errichteten Wohnungen zu bestellen.
Zum Zeitpunkt des Erwerbs war dieses Nießbrauchrecht noch nicht im Grundbuch eingetragen. Im Kaufvertrag verpflichtete sich die Klägerin, die Eintragung des Nießbrauchrechts zu veranlassen, was nach dem Erwerb auch erfolgte.
Das Finanzamt setzte Grunderwerbsteuer fest und ermittelte die Bemessungsgrundlage aus dem Kaufpreis, dem kapitalisierten Erbbauzins und dem kapitalisierten Wert des Nießbrauchrechts.
Nach erfolglosem Einspruchs- und Klageverfahren sah auch der BFH die Revision der Klägerin als unbegründet an und wies diese daher zurück.
Gegenleistung im Fall der Grunderwerbsteuer
Bei einem grunderwerbsteuerpflichtigen Erwerbsvorgang richtet sich die Höhe der Grunderwerbsteuer nach dem Wert der Gegenleistung.
Zur Gegenleistung zählt nicht nur der vereinbarte Kaufpreis, sondern auch alle sonstigen Leistungen, die der Erwerber im Zusammenhang mit dem Rechtsgeschäft übernimmt. Nicht zu der Gegenleistung gehören hingegen bereits auf dem Grundstück ruhende dauernde Lasten.
Ist Gegenstand des Erwerbs ein Erbbaurecht, das mit einer Verpflichtung zur Zahlung eines Erbbauzinses verbunden ist, beschränkt sich die Bemessungsgrundlage nicht auf den reinen Kaufpreis.
Vielmehr ist sie um den kapitalisierten Erbbauzins zu erhöhen. Rechtlich handelt es sich beim Anspruch des Erbbauverpflichteten auf Zahlung des Erbbauzinses um ein zeitlich begrenztes Recht auf wiederkehrende Leistungen.
Nach den bewertungsrechtlichen Grundsätzen ist ein solches Recht mit seinem Kapitalwert zu bewerten. Dieser Kapitalwert fließt neben dem Kaufpreis in die Ermittlung der grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage ein.
Anwendung der Grundsätze auf den Streitfall
Nach Auffassung des BFH hat das Finanzgericht zu Recht den kapitalisierten Jahreswert des Nießbrauchrechts als sonstige Leistung gem. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einbezogen.
Zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung gehören alle Leistungen, unabhängig davon, ob sie zivilrechtlich als Kaufpreis bezeichnet werden. Maßgeblich ist allein der wirtschaftliche Gehalt der übernommenen Verpflichtungen.
Hierzu zählen auch solche Verpflichtungen, mit denen der Erwerber Verbindlichkeiten des Veräußerers übernimmt, sofern diese bereits in dessen Person entstanden sind.
Die Ausnahmevorschrift für auf dem Grundstück ruhende dauernde Lasten greift nach Auffassung des BFH nicht ein, da das Nießbrauchrecht zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags noch nicht dinglich bestand. Mangels Eintragung im Grundbuch war das Nießbrauchrecht noch nicht entstanden.
Unerheblich ist dabei, dass der Nießbrauch in der Vergangenheit tatsächlich ausgeübt worden war. Bis zur wirksamen Bestellung bestand lediglich eine schuldrechtliche Verpflichtung der Veräußerin, die von der Klägerin zusätzlich zum Kaufpreis übernommen wurde.
Diese Übernahme stellt eine sonstige Leistung i.S.d. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG dar und ist daher in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen.
Praxishinweis
In dem Parallelverfahren (II R 32/22) hatte die Veräußerin vor Abschluss des Kaufvertrags einem Dritten ein Wohnrecht eingeräumt, das zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses jedoch noch nicht im Grundbuch eingetragen war.
Der BFH hat entschieden, dass die Erwerberin die Belastung mit dem Wohnrecht als sonstige Leistung übernommen hat. Zudem hat der BFH klargestellt, dass es sich bei dem Wohnrecht nicht um eine dauernde Last i.S.d. § 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 GrEStG handelt, da es lediglich für die Lebensdauer des Berechtigten und damit nicht dauerhaft auf dem Grundstück ruht.
BFH, Urt. v. 22.10.2025 - II R 5/22
