Wann werden Verluste aus der Vermietung von Ferienwohnungen anerkannt? Der BFH hat klargestellt, dass bei einer ausschließlich Feriengästen angebotenen Ferienwohnung von der Absicht auszugehen ist, einen Einnahmeüberschuss zu erzielen, wenn die ortsübliche Vermietungszeit nicht erheblich unterschritten wird. Dabei kommt es auf die durchschnittliche Auslastung innerhalb von drei bis fünf Jahren an.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit seinem Urteil vom 12.08.2025 (IX R 23/24) entschieden, dass bei der Vermietung einer ausschließlich fremdgenutzten Ferienwohnung von einer Einnahmenerzielungsabsicht auszugehen ist, wenn die Ferienwohnung nicht weniger als 25 % der ortsüblichen Vermietungszeit vermietet wird.
Für die Überprüfung ist die Vermietungszeit der Ferienwohnung mit der ortsüblichen Vermietungszeit für einen Zeitraum von drei bis fünf Jahren zu vergleichen.
Sachlage im Streitfall
Die Klägerin vermietete seit dem Jahr 2008 eine in einer Ferienregion gelegene Wohnung für zumeist kurzfristige Urlaubsaufenthalte an Gäste.
Nach einer im Jahr 2016 durchgeführten Renovierung wurde die Wohnung erneut an wechselnde Feriengäste vermietet. Im Jahr 2016 sowie in den Folgejahren erzielte die Klägerin aus der Vermietung aufgrund von Werbungskostenüberschüssen stets Verluste.
Das Finanzamt (FA) erkannte die Verluste aus der Vermietung der Ferienwohnung zwar zunächst an, erließ die Einkommensteuerbescheide jedoch nur vorläufig. Nach weiterer Prüfung verneinte das FA dann das Vorliegen einer Einkünfteerzielungsabsicht.
Nach erfolglosem Einspruchsverfahren sah auch das Finanzgericht (FG) die Aberkennung der Verluste als rechtmäßig an und begründete dies mit der Unterschreitung der ortsüblichen Vermietungszeit im Jahr 2016.
Der BFH gab der Revision der Klägerin statt und hob die Entscheidung des FG auf.
Vermietungsabsicht bei Ferienwohnungen
Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung i.S.d. § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 i.V.m. § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 EStG ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich von der Absicht des Steuerpflichtigen auszugehen, einen Einnahmenüberschuss zu erwirtschaften.
Nach der ständigen Rechtsprechung des BFH gilt dies auch bei ausschließlich an Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehaltenen Ferienwohnungen, wenn die ortsübliche Vermietungszeit nicht wesentlich unterschritten wird.
Anwendung der Grundsätze auf den Streitfall
Um die Auslastung einer Ferienwohnung festzustellen, vergleicht der BFH die individuellen Vermietungszeiten mit den durchschnittlichen ortsüblichen Vermietungszeiten.
Ist die Feststellung ortsüblicher Vermietungszeiten nicht möglich oder werden die ortsüblichen Vermietungszeiten wesentlich, d.h. um mehr als 25 % unterschritten, ist die Vermietung an Feriengäste nicht mit einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit vergleichbar.
Zur Vermeidung zufälliger Schwankungen ist nach Ansicht des BFH die Auslastung der Ferienimmobilie über einen zusammenhängenden Zeitraum von drei bis fünf Jahren zu beurteilen.
Kommt es zu einer Unterschreitung der ortsüblichen Vermietungszeiten, so ist in einem zweiten Schritt die Einkünfteerzielungsabsicht im Rahmen einer Prognose festzustellen.
Im Streitfall haben FA und FG die 25-%-Grenze jahresbezogen geprüft und daher abweichend vom BFH entschieden. Der BFH hob das Urteil des FG folglich auf und verwies die Sache zur erneuten Prüfung unter Berücksichtigung eines mehrjährigen Betrachtungszeitraums an dieses zurück.
Praxishinweis
Der BFH klärt mit seiner Entscheidung, wie die 25-%-Grenze bei der Ermittlung einer ortsüblichen Vermietungszeit einer Ferienwohnung zu bestimmen ist. Dies gilt lediglich für ausschließlich fremdgenutzte Ferienwohnungen.
Werden die Ferienwohnungen auch teilweise privat genutzt, ist ebenfalls wie im Fall der Unterschreitung der 25-%-Grenze eine Überschussprognose auf einen Prognosezeitraum von 30 Jahren zu erstellen. Nur bei einer positiven Prognose kann auch ein aus der Vermietung entstehender Verlust abgezogen werden.
BFH, Urt. v. 12.08.2025 - IX R 23/24
