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Einkommensteuer -

Immobilien: Steuerabzug bei Verlusten mit Luxusobjekten?

Wann ist bei Immobilien die Einkünfteerzielungsabsicht anzunehmen? Wann können Verluste verrechnet werden? Der BFH hat das für Luxusimmobilien geklärt. Demnach sind bei einem Vermietungsobjekt von mehr als 250 qm Verluste nicht ohne Weiteres mit anderen Einkünften verrechenbar. Gelingt der Nachweis der Einkünfteerzielungsabsicht nicht, liegt eine steuerlich nicht beachtliche „Liebhaberei“ vor.

Mit Urteil vom 20.06.2023 (IX R 17/21) hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass bei Objekten mit einer Größe von über 250 qm der Vermieter eine Totalüberschussprognose zu erstellen hat, um seine Einkünfteerzielungsabsicht nachzuweisen. 

Die automatische Unterstellung, dass bei einer Vermietung zur ortsüblichen Miete eine Einkünfteerzielungsabsicht vorliegt, greift bei derartigen Objekten nicht.

Sachlage im Streitfall

Die Kläger vermieteten in den Streitjahren an ihre gemeinsamen Kinder mehrere Immobilien jeweils zur Eigennutzung über einen unbefristeten Zeitraum. Die Immobilien waren vollständig fremdfinanziert. 

Die Objekte hatten jeweils eine Wohnfläche von über 290 qm. Die Kaltmiete wurde im Verlauf der Vermietung teilweise erhöht. 

Das Finanzamt (FA) setzte die geltend gemachten Werbungskosten in voller Höhe an, wodurch ein Verlust bei allen drei Vermietungsobjekten entstand. Das FA überprüfte jedoch diese Verluste im Rahmen einer Außenprüfung und verwehrte daraufhin den Verlustabzug. 

Der gegen die geänderten Bescheide gerichtete Einspruch blieb ohne Erfolg. Das Finanzgericht (FG) wies die anschließende Klage als unbegründet ab, da die Objekte jeweils ohne Einkünfteerzielungsabsicht vermietet wurden. 

Der BFH sah die Revision der Kläger als begründet an und hob das Urteil des FG mangels ausreichender Sachverhaltsfeststellungen auf.

Einkünfteerzielungsabsicht bei Vermietung und Verpachtung

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden erzielt, wenn ein Grundstück, Gebäude oder Gebäudeteil gegen Entgelt überlassen und auf die Dauer der voraussichtlichen Nutzungszeit ein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erzielt wird. 

Nach § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG wird bei einer auf Dauer angelegten Vermietung die Einkünfteerzielungsabsicht regelmäßig unterstellt. Dies gilt auch, wenn über einen längeren Zeitraum Werbungskostenüberschüsse erzielt werden.

Diese Annahme gilt jedoch nur für Wohnungen, die vermietet werden und deren Marktpreis sich in der ortsüblichen Miete widerspiegelt. Bei Objekten, bei denen die Marktmiete jedoch keinen angemessenen Gegenwert für die Nutzungsüberlassung darstellt, greift diese Annahme nicht. 

Nach Rechtsprechung des BFH ist das insbesondere bei aufwendig ausgestatteten Wohnungen der Fall, da die Marktmiete den besonderen Wohnwert dieser Objekte nicht sachgerecht wiedergeben kann.

Anwendung der Grundsätze auf den Streitfall

Nach Auffassung des BFH sind die Objekte im vorliegenden Fall als derartig aufwendig ausgestaltete Vermietungsobjekte anzusehen. 

Als Richtlinie hat der BFH insbesondere darauf abgestellt, ob die Wohnfläche des Objekts 250 qm überschreitet. Aufgrund der geringen Anzahl entsprechender vermieteter Objekte kann keine Vergleichsgröße für eine ortsübliche Miete festgestellt werden. 

Dies widerspreche auch nicht der Regelung des § 21 Abs. 2 EStG, der ab einer Vermietung zu einer ortsüblichen Miete von 66 % automatisch die volle Entgeltlichkeit unterstellt. 

Der BFH führt jedoch an, dass § 21 Abs. 2 EStG lediglich die objektive Einkünfteerzielungsabsicht erfasst. Die subjektive Einkünfteerzielungsabsicht bleibt davon unberührt. 

Bei Objekten wie im Streitfall ist daher die ortsübliche Miete anhand einer Totalüberschussprognose über 30 Jahre nachzuweisen.

Praxishinweis

Der BFH hat mit dieser Entscheidung seine bisherige Rechtsprechung zu außergewöhnlichen Objekten, bei denen eine Totalüberschussprognose stets durchzuführen ist, bestätigt. Dies gilt auch nach der Neufassung des § 21 Abs. 2 EStG fort. 

Eine Marktmiete wird sich bei derartigen Objekten regelmäßig nicht feststellen lassen, weshalb die Ermittlung der 66-%-Grenze bereits deshalb nicht möglich sein dürfte. Die Mehrzahl entsprechender Objekte würde zur Eigennutzung angeschafft und somit nicht auf dem freien Wohnungsmarkt zur Miete zur Verfügung stehen.

BFH, Urt. v. 20.06.2023 - IX R 17/21

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