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Gewerbesteuer, Grundsteuer -

Immobilien: Hinzurechnung bei umgelegter Grundsteuer

Wann ist die Gewerbesteuer hinzuzurechnen? Was gilt, wenn bei Immobilien die Grundsteuer auf gewerbliche Mieter oder Pächter umgelegt wird? Der BFH hat entschieden, dass die Grundsteuer dann zur Miete gehört und gewerbesteuerlich hinzuzurechnen ist. Die unterschiedlichen Folgen für Mieter und Pächter im Vergleich zu Gewerbetreibenden, die eigene Immobilien nutzen, sind demnach gerechtfertigt.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in seiner aktuellen Entscheidung vom 02.02.2022 (III R 65/19) dazu Stellung genommen, ob die Grundsteuer, die vom Mieter oder Pächter vertraglich zu übernehmen ist, bei der Gewerbesteuer hinzuzurechnen ist.

Sachverhalt im Besprechungsfall

Gesellschafter der K-GmbH sind die Geschwister A und B, die auch Gesellschafter einer GbR sind, die an die GmbH im Rahmen einer Betriebsaufspaltung Wirtschaftsgüter vermietet. 

Die GmbH hatte von der GbR u.a. ein Betriebsgebäude gemietet. Im Mietvertrag war u.a. vereinbart, dass die GmbH die Grundsteuer tragen sollte. 

Mit dem Finanzamt entstand Streit darüber, ob die Grundsteuer zusammen mit den laufend zu zahlenden Miet- und Pachtzinsen bei der Gewerbesteuer dem Gewinn hinzuzurechnen ist. Die Klage hatte Erfolg beim Finanzgericht. Der BFH sah dies teilweise anders.

Entscheidung im Besprechungsfall

Zur Ermittlung des Gewerbeertrags wird dem Gewinn aus Gewerbebetrieb ein Viertel der Summe aus der Hälfte der Miet- und Pachtzinsen (einschließlich Leasingraten) für die Benutzung der unbeweglichen Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens, die im Eigentum eines anderen stehen, hinzugerechnet, soweit die Aufwendungen bei der Ermittlung des Gewinns abgesetzt worden sind.

Der Begriff der Miet- und Pachtzinsen ist wirtschaftlich zu verstehen und erfasst nicht nur die laufenden Zahlungen des Mieters oder Pächters an den Vermieter oder Verpächter, sondern auch die vom Mieter/Pächter getragenen Aufwendungen zu den Miet- oder Pachtzinsen, wenn und soweit sie aufgrund der für den jeweiligen Vertragstyp gültigen zivilrechtlichen Vorschriften nicht ohnehin vom Mieter/Pächter zu tragen wären. 

Es handelt sich um solche Kosten, die nach dem gesetzestypischen Lastenverteilungssystem eigentlich vom Vermieter/Verpächter zu tragen wären, die aber nach dem im konkreten Fall abgeschlossenen Vertrag vom Mieter/Pächter übernommen worden sind.

Hinzu kommt, dass Instandhaltungsaufwendungen, die der Mieter oder Pächter eines Grundstücks aufgrund von vertraglichen Abmachungen und entgegen der gesetzlichen Lastenverteilung zu tragen hat, als Miet- und Pachtzinsen zu beurteilen sind. 

In zivilrechtlicher Hinsicht hat der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten, zu denen auch die Grundsteuer gehört, zu tragen. Schuldner der Grundsteuer ist derjenige, dem das Grundstück bei der Feststellung des Einheitswerts zugerechnet ist. 

Dies ist i.d.R. der Grundstückseigentümer, d.h. der Vermieter/Verpächter. Allerdings kann die Grundsteuer durch vertragliche Vereinbarung überwälzt werden. 

In diesem Fall gehört auch die wirtschaftlich vom Mieter/Pächter getragene Grundsteuer zu der von ihm zu entrichtenden Miete/Pacht und fließt damit in die hinzuzurechnenden Miet- und Pachtzinsen ein.

Nach Ansicht des BFH ist die unterschiedliche Belastung dadurch, dass der Mieter oder Pächter von Grundbesitz einer höheren Gewerbesteuerbelastung unterliegen kann als ein vergleichbarer Gewerbetreibender, der mit eigenem Grundbesitz wirtschaftet, im sogenannten Objektsteuercharakter der Gewerbesteuer begründet, die in ihrer Grundstruktur und herkömmlichen Ausgestaltung verfassungsrechtlich gerechtfertigt ist.

Praxishinweis

Der BFH hat seine Rechtsprechung zu den Hinzurechnungen nach § 8 Nr. 1 Buchst. e GewStG weiter konkretisiert: Grundsteuer, die vertraglich auf den Mieter oder Pächter eines Gewerbegrundstücks umgelegt wird, ist gewerbesteuerrechtlich hinzuzurechnen. 

Die Umlegung dieser Nebenkosten führt also zu einer Erhebung der Gewerbesteuer. Es bleibt abzuwarten, ob der BFH die Hinzurechnung auf weitere überwälzte Nebenkosten, wie z.B. Versicherungen, ausweiten wird.

BFH, Urt. v. 02.02.2022 - III R 65/19

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