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Einkommensteuer -

Immobilien: Abzug von Sanierungskosten nach Wohnungsentnahme

Welche Steuerregeln gelten, wenn Immobilien aus dem Betriebs- in das Privatvermögen überführt werden? Nach dem BFH sind bei einer Wohnungsentnahme Sanierungsaufwendungen sofort als Werbungskosten abziehbar. Es handelt sich demnach nicht um anschaffungsnahe Herstellungskosten, die lediglich als Absetzungen für Abnutzung (AfA) über die Nutzungsdauer steuerlich geltend gemacht werden können. 

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 03.05.2022 (IX R 7/21) entschieden, dass die Entnahme einer Wohnung aus einem Betriebsvermögen nicht als Anschaffung i.S.d. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zu werten ist, und dass die innerhalb von drei Jahren nach der Entnahme durchgeführten Baumaßnahmen als Erhaltungsaufwendungen abzugsfähig sind. 

Eine Behandlung als anschaffungsnahe Herstellungskosten kommt somit nicht in Betracht.

Sachlage im Streitfall

Der Kläger hat im Jahr 2011 eine Wohnung aus seinem landwirtschaftlichen Betriebsvermögen entnommen und in sein Privatvermögen überführt. Die Wohnung wurde im Anschluss an die Entnahme umfangreich saniert und modernisiert. 

Die Erhaltungsaufwendungen überstiegen im Jahr der Entnahme sowie in den darauffolgenden Jahren unstreitig 15 % des Entnahmewerts der Wohnung.

Im Rahmen einer Außenprüfung vertrat das Finanzamt (FA) die Auffassung, dass die bislang als Erhaltungsaufwendungen geltend gemachten Aufwendungen als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu beurteilen und gem. § 7 Abs. 4 EStG bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung abzuschreiben seien. 

Das FA erließ daraufhin Änderungsbescheide, in denen die Erhaltungsaufwendungen als anschaffungsnahe Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG umqualifiziert und entsprechend abgeschrieben wurden. 

Der gegen die Änderungsbescheide gerichtete Einspruch blieb genauso wie die Klage vor dem Finanzgericht (FG) ohne Erfolg. Der BFH sah die gegen das Urteil des FG eingelegte Revision als teilweise begründet an und hob das zuvor ergangene Urteil auf.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten

Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 i.V.m. § 9 Abs. 5 Satz 2 EStG auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. 

Derartige Aufwendungen erhöhen die Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Abschreibung nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 i.V.m. § 7 Abs. 4 EStG und sind nicht sofort als Werbungskosten abziehbar. Nicht unter § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG fallen jedoch Aufwendungen, die jährlich regelmäßig für die Erhaltung entstehen.

Anwendung der Grundsätze auf den Streitfall

Für die Qualifikation von Aufwendungen nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG als anschaffungsnahe Herstellungskosten besteht die Voraussetzung, dass die Wohnung zuvor angeschafft worden ist. 

Eine derartige Anschaffung liegt nach der Auffassung des BFH jedoch nicht vor, wenn die Wohnung zuvor aus einem Betriebsvermögen entnommen wurde. Eine Anschaffung ist demnach nur anzunehmen, wenn für die Wohnung auch eine Gegenleistung gewährt wurde und ein Rechtsträgerwechsel stattgefunden hat. 

Dies ist bei einer Überführung eines Wirtschaftsguts aus dem Betriebs- in das Privatvermögen jedoch nicht der Fall. Daher hat der BFH im Streitfall den Abzug der Erhaltungsaufwendungen in voller Höhe als Werbungskosten im Jahr der Entstehung zugelassen.

Praxishinweis

Mit diesem Urteil schafft der BFH Rechtssicherheit bei der Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen bei Wohnungen, die im Betriebsvermögen gehalten werden. Auch eine „ungeplante“ Entnahme würde somit nicht den Abzug der Aufwendungen als Werbungskosten verhindern, da § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG nicht anzuwenden ist. 

Steuerpflichtige sollten dennoch bei der Anschaffung von Wohnungen die 15-%-Grenze beachten. Diese kann bei der Durchführung von umfangreichen Maßnahmen schnell überschritten werden, was dazu führt, dass ein direkter Werbungskostenabzug versagt wird.

BFH, Urt. v. 03.05.2022 - IX R 7/21

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