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Einkommensteuer -

Immobilien: Angemessener Kaufpreis und Anschaffungskosten

Der BFH hat mehrere Steuerfragen im Zusammenhang mit einer Vermietungs-GbR geklärt. Demnach ist bei sich nahestehenden Gesellschaftern die Angemessenheit des Kaufpreises zu prüfen – wobei ein vereinbarter und bezahlter Kaufpreis grundsätzlich der Besteuerung zugrunde gelegt werden kann. Anschaffungskosten für die Übernahme von Anteilen müssen in einer separaten Ergänzungsrechnung erfasst werden.

Kosten für die Übernahme eines Gesellschaftsanteils an einer Vermietungs-GbR können ähnlich wie bei einer Ergänzungsbilanz separat erfasst und steuerlich abgesetzt werden. Die Kosten für die Übernahme des Anteils sind nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 29.10.2019 (IX R 38/17) in einen Boden- und Gebäudewert aufzuteilen.

Sachlage im Streitfall

Im Streitfall vermietete eine GbR aus drei miteinander verwandten Gesellschaftern eine Immobilie. Ein Anteil dieser Gesellschaft i.H.v. 94 % wurde an eine Familienstiftung veräußert. Der Kaufpreis des neuen Gesellschaftsanteils wurde auf Grund und Boden und Gebäude aufgeteilt und die AfA entsprechend von dem neuen Kaufpreis für die Familienstiftung berechnet.

Die Betriebsprüfung (BP) beanstandete die zunächst antragsgemäß erfolgte Veranlagung, da nach ihrer Auffassung der vereinbarte Kaufpreis zu der Generierung von zusätzlichem AfA-Volumen zu hoch vereinbart worden sei. Der nach der Ansicht der BP über den angemessenen Kaufpreis hinausgehende Anteil wurde als Ausschüttung aus der Stiftung gem. § 20 Abs. 1 Nr. 1 EStG gewertet.

Der Einspruch gegen den geänderten Bescheid blieb erfolglos. Auch das Finanzgericht (FG) folgte der Ansicht des Finanzamts (FA) und wies die Klage als unbegründet zurück. Der BFH gab der gegen das Urteil des FG eingelegten Revision statt.

Kauf eines Gesellschafteranteils

Vermieten Gesellschafter gemeinschaftlich ein Grundstück, sind die Einkünfte gem. § 179 Abs. 2 Satz 2 und § 180 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 AO gesondert und einheitlich von dem jeweiligen FA festzustellen. Die Vermietungs-GbR ist in diesem Fall Steuerrechtssubjekt, da diese die Besteuerungstatbestände verwirklicht, die den Gesellschaftern für die Besteuerung zuzurechnen sind.

Nimmt die GbR einen zusätzlichen Gesellschafter gegen die Zahlung eines Kaufpreises auf, sind die Anschaffungskosten des neuen Gesellschafters in einer separaten Ergänzungsrechnung darzustellen.

Hier können auch Anschaffungsnebenkosten für den Erwerb der Gesellschafterstellung berücksichtigt werden. Die so ermittelten Anschaffungskosten des Gesellschaftsanteils sind auf die Wirtschaftsgüter des Gesamthandsvermögens zu verteilen.

Bei Übernahme eines negativen Kapitalkontos der vorhergehenden Gesellschafter ist dieser negative Betrag nur als Anschaffungskosten auf die Wirtschaftsgüter hinzuzurechnen, wenn der neue Gesellschafter dadurch auch tatsächlich belastet wurde.

Dies ist der Fall, wenn der neue Gesellschafter durch die weiteren Gesellschafter zum Ausgleich des Kapitalkontos aufgefordert wurde oder für den negativen Betrag haften muss. Die bloße Übernahme der Haftung für das negative Kapitalkonto reicht nicht aus.

Die so ermittelten Anschaffungskosten eines zum Gesellschaftsvermögen gehörenden Grundstücks sind, wie bei einer Anschaffung des Grundstücks im Privatvermögen, auf Boden und Gebäude aufzuteilen. Zusätzlich ist bei sich nahestehenden Gesellschaftern auch die Angemessenheit des Kaufpreises zu prüfen.

Nach Ansicht des BFH ist bei der Bewertung eines vermieteten Mehrfamilienhauses nach der Immobilienwertermittlungsverordnung das Sachwertverfahren anzuwenden, da die Erwerber i.d.R. neben der Erzielung der Vermietungseinkünfte ebenfalls die Absicht haben, eine Wertsteigerung durch das Objekt zu erzielen.

Praxishinweis

Bei dem Sachverhalt im Streitfall handelt es sich um ein beliebtes Modell für die Generierung zusätzlichen AfA-Volumens. Der Gesellschaftsanteil wird dabei an die Familienstiftung veräußert, die von dem neu ermittelten Kaufpreis abgeschrieben werden kann.

Bei der Veräußerung von nur 94 % der Gesellschaftsanteile entsteht durch den Veräußerungsvorgang keine Grunderwerbsteuer. Dieses Modell dürfte sich jedoch nur ab einer gewissen Größenordnung lohnen, da bereits die Errichtung und Unterhaltung der Stiftung weitere Kosten verursacht.

BFH, Urt. v. 29.10.2019 - IX R 38/17

Quelle: Christian Kappelmann, Steuerberater, Diplom-Finanzwirt (FH)

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