Franz Pfluegl © fotolia.de
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Einkommensteuer, Top News - 04.07.2017

Immobilien: Betrugsschäden als Werbungskosten

Wann können vergebliche Aufwendungen bei Immobilien als vorweggenommene Werbungskosten geltend gemacht werden? Wer ein Gebäude kauft, um später Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, kann nach dem BFH ggf. auch die Kosten abziehen, die ihm als Opfer eines Betrugs entstanden sind. Auf die vertragliche Wirksamkeit kommt es dann nicht an - sogar untaugliche Aufwendungen sind relevant.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 09.05.2017 entschieden, dass auch verlorene Aufwendungen zur Anschaffung eines Vermietungsobjekts als vorweggenommene Werbungskosten abgezogen werden können, sofern ein ausreichend konkreter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen diesen Aufwendungen und den beabsichtigten Vermietungseinkünften besteht.

Diese Beurteilung ändert sich auch dann nicht, wenn keine rechtlich verbindliche Grundlage für die Hingabe der verlorenen Aufwendungen vorliegt. Voraussetzung für die Anerkennung der Aufwendungen als vorab entstandene Werbungskosten ist jedoch, dass sich der Steuerpflichtige zum Erwerb und zur Vermietung endgültig entschlossen hat, also eine Vermietungsabsicht hat.

Im aktuellen Fall wollte ein Steuerpflichtiger ein mit einer Villa bebautes Grundstück erwerben, um anschließend die Villa teilweise zu vermieten. Dabei fiel er auf einen betrügerischen Makler herein, der den an ihn gezahlten Kaufpreis nicht weitergab, sondern für sich selbst verwendete. Kurz darauf erwarb der Steuerpflichtige dennoch das Grundstück.

Den anteilig auf den vermieteten Teil des Gebäudes entfallenden Betrugsschaden machte er in seiner Einkommensteuererklärung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend, was das zuständige Finanzamt nicht anerkannte. Nach erfolglosem Einspruch und anschließender nur zum Teil erfolgreicher Klage vor dem Hessischen Finanzgericht (FG) bestätigte der BFH die Auffassung des Steuerpflichtigen und wies das zuständige Finanzamt an, die durch den Betrug verursachten vorab entstandenen Werbungskosten zu berücksichtigen.

Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung

Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen und können auch bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung angesetzt werden. Voraussetzung ist, dass die Aufwendungen durch die beabsichtigte oder tatsächliche Vermietung veranlasst sind.

Aufwendungen, die anfallen, bevor Einnahmen erzielt werden, können als vorab entstandene Werbungskosten angesetzt werden, wenn ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen diesen Aufwendungen und den beabsichtigten Einkünften besteht. Für die Berücksichtigung von vorab entstandenen Werbungskosten ist bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung die endgültige Absicht, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, erforderlich.

Dabei muss sich Letztere nicht auf ein bestimmtes Objekt beziehen. Jedoch muss die Absicht bestehen, in absehbarer Zeit ein solches anzuschaffen oder herzustellen. Dies ist anhand der jeweiligen Umstände des Einzelfalls zu ermitteln, wobei die inneren Tatsachen nur anhand der äußeren Umstände indiziell festgestellt werden können.

Maßstäbe gelten auch bei vergeblichen Aufwendungen

Grundsätzlich stellen Aufwendungen für die Anschaffung oder Herstellung eines abnutzbaren Wirtschaftsguts – wie z.B. eines Gebäudes – nicht sofort und in voller Höhe abziehbare Werbungskosten dar. Stattdessen können sie durch Abschreibung geltend gemacht werden. Etwas anderes gilt nach Auffassung des BFH beispielsweise für Vorauszahlungen für ein Bauvorhaben, die aufgrund der Insolvenz des Bauunternehmens verloren sind: Sie können direkt in voller Höhe als Werbungskosten angesetzt werden. Diese Maßstäbe sind gemäß BFH auch auf Fälle von vergeblichen Aufwendungen übertragbar.

Der BFH führt ergänzend aus, dass es für den Abzug als Werbungskosten nicht darauf ankommt, ob sich im Nachhinein herausstellt, dass die Aufwendungen von vornherein untauglich waren – es sei denn, der Steuerpflichtige hätte dies explizit erkennen können. Ebenfalls unbeachtlich ist, dass der Steuerpflichtige das Objekt im Nachgang tatsächlich erworben hat. Der vorangegangene Erwerbsversuch ist eigenständig und nicht dem tatsächlichen Erwerb zu zurechnen.

Praxishinweis

Der BFH stellt mit diesem Urteil klar, dass es auch bei vergeblichen Aufwendungen entscheidend auf die Einkünfteerzielungsabsicht des Steuerpflichtigen ankommt. Nicht entscheidend ist, ob die Aufwendungen ohne zutreffenden rechtlichen Grund gezahlt wurden, also ohne zivilrechtlich einwandfreien Vertrag. Interessant bei der weiteren Würdigung des FG wird die Feststellung, ab wann der Steuerpflichtige hätte erkennen können, dass er die gezahlten Aufwendungen nicht mehr zurückerhalten wird. Im Ergebnis sollten Steuerpflichtige beachten, dass die zivilrechtliche Wirksamkeit steuerrechtlich nicht entscheidend für die Anerkennung von Werbungskosten ist.

BFH, Urt. v. 09.05.2017 - IX R 24/16

Quelle: Steuerberater und Dipl.-Volkswirt Volker Küpper
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