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Immobilien: Versteuerung von Zinsanteilen bei Stundung

Wann enthalten Ratenzahlungen bei Übertragungen von Immobilien einen steuerpflichtigen Zinsanteil? Das Finanzgericht Düsseldorf hat entschieden, dass auch bei teilentgeltlichen Grundstücksübertragungen bezüglich des gestundeten (Teil-)Entgelts ein Zinsvorteil entstehen kann, der versteuert werden muss. Solche speziellen Kaufvertragsregelungen sind vor allem unter Familienangehörigen verbreitet.

In einem aktuellen Fall vor dem Finanzgericht Düsseldorf (FG) mit Urteil vom 06.02.2017 hatte ein Ehepaar seinem Sohn ein mit einem Einfamilienhaus bebautes Grundstück veräußert – gegen eine monatliche Rente von 1.000 € für die Dauer von 31 Jahren, also für insgesamt 372.000 €. Zum Zeitpunkt der Wertermittlung betrug der Grundstückswert 393.000 €. In seiner Einkommensteuererklärung 2013 erfasste das Ehepaar die vereinnahmten Rentenzahlungen nicht als Einkünfte. Das Finanzamt setzte jedoch auf den gestundeten Betrag einen nach § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG steuerpflichtigen Zinsanteil an. Der dagegen gerichtete Einspruch des Ehepaars blieb erfolglos.

Aufteilung in Tilgungs- und Zinsanteil

Laut FG hat das Finanzamt zu Recht eine Aufteilung des Vorgangs in einen Tilgungs- und einen Zinsanteil vorgenommen. Bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise ist bei langfristig gestundeten Zahlungsansprüchen davon auszugehen, dass der Schuldner bei direkter Zahlung einen geringeren Betrag hätte entrichten müssen als bei späterer Zahlung.

Dementsprechend enthalten die erst später gezahlten Beträge einen Zinsanteil. Nach Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) bekommt die Stundung hierdurch einen darlehensähnlichen Charakter, der zu Zinseinkünften beim Veräußerer führt. Dieser Grundsatz ist auch bei der Veräußerung von Privatvermögen anzuwenden.

Einschränkende Rechtsprechung zum Erb- oder Pflichtteilsverzicht gilt nicht

Allerdings liegt nach höchstrichterlicher Rechtsprechung kein Zinsanteil vor, wenn die Stundung mit einem vor dem Eintritt des Erbfalls erklärten Erb- oder Pflichtteilsverzicht gegen Gewährung wiederkehrender Leistungen als Abfindung zusammenhängt. Hintergrund ist, dass in diesen Fällen kein Leistungsaustausch über die Veränderung einer bereits bestehenden Forderung vorliegt. Entsprechend kann dann auch kein Entgelt für die Stundung einer solchen Forderung vorliegen.

Im aktuellen Streitfall gelten diese Grundsätze nach Auffassung des FG jedoch nicht. Laut FG liegt eine bereits entstandene Kaufpreisforderung vor und keine noch nicht entstandene Forderung auf erbrechtlicher Grundlage, weshalb der Zinsvorteil nicht wegen eines erbrechtlichen Hintergrunds entfällt. Auch waren für das FG keine Hinweise erkennbar, dass die Grundstücksübertragung in irgendeiner Form auf den Erbteil des Sohns angerechnet werden sollte.

Zinsanteil auf entgeltlichen Anteil der Veräußerung

Das FG ließ die Argumentation des Ehepaars nicht gelten, wonach die Ratenzahlungen keinen Zinsanteil enthalten können, da sie insgesamt bereits hinter dem Wert des übertragenen Grundstücks zurückbleiben. Aus ertragsteuerlicher Sicht hat das Ehepaar laut FG gerade nicht das gesamte Grundstück gegen ein unter dessen Verkehrswert liegendes Entgelt übertragen. Der Vorgang ist also nicht im Ganzen als unentgeltlich anzusehen, sondern muss – den allgemeinen Grundsätzen folgend – in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil separiert werden.

Auf den entgeltlichen Teil ist demnach bei Stundung ein Zinsanteil zu berechnen. Die Differenz aus Tilgung und angesetzten Jahresraten entspricht dem Zinsvorteil. Der Tilgungsanteil berechnet sich durch den Unterschiedsbetrag des Barwerts der kapitalisierten Jahresraten zum Anfang und zum Ende eines Jahres. Es gilt hier die Tabelle 2 des Gleichlautenden Ländererlasses vom 10.10.2010.

Praxishinweis

Das FG hat die Revision vor dem BFH zugelassen. Bei dieser dürfte insbesondere zu klären sein, ob die von der Rechtsprechung aufgestellten Grundsätze zur Versteuerung eines Zinsanteils bei gestundeten Forderungen auch bei teilentgeltlichen Geschäften gelten.

FG Düsseldorf, Urt. v. 06.02.2017 - 11 K 3064/15 E
Gleichlautender Ländererlass v. 10.10.2010 - BStBl 2010 I 810

Quelle: StB, Diplom-Wirtschaftsjurist Thorsten Wagemann

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