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Einkommensteuer -

Immobilien: Regeln der Aufteilung des Gesamtkaufpreises 

Der BFH ist auf die Kaufpreisaufteilung eingegangen, die für die AfA-Bemessungsgrundlage erfolgt. Demnach sind bei Immobilienerwerb zunächst Boden- und Gebäudewert gesondert zu ermitteln und dann die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für den Grund- und Boden- sowie den Gebäudeanteil aufzuteilen. Die Bewertungsmethode ist abhängig vom Einzelfall.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 20.09.2022 (IX R 12/21) entschieden, dass der Kaufpreis, der für ein Grundstück inkl. einer Immobilie gezahlt wurde, im Verhältnis der Wertanteile aufzuteilen ist. 

Für die Schätzung der Werte von Grund und Boden sowie des Gebäudeanteils kann der Wert nach dem laut Ansicht des jeweiligen Gutachters zutreffendsten Bewertungsverfahren gem. der ImmoWertV ermittelt werden.

Sachlage im Streitfall

Die Klägerin, eine vermögensverwaltende GbR, erwarb eine Eigentumswohnung inkl. Tiefgaragenstellplatz in einer beliebten Ferienregion an der Ostsee. Die Eigentumswohnung sollte ausschließlich dazu genutzt werden, Feriengäste zu beherbergen. 

In der Steuererklärung gab die Klägerin im Anschaffungsjahr einen Verlust an. In diesen hatte sie auch die Abschreibung für Abnutzung (AfA) miteinbezogen. Den Gebäudewert zur Ermittlung der AfA hatte sie dabei mit einem Anteil von 84,32 % ermittelt.

Das Finanzamt (FA) änderte den zunächst erklärungsgemäß unter Vorbehalt der Nachprüfung ergangenen Bescheid gem. § 164 Abs. 1 AO und ermittelte den Anteil des Gebäudes nunmehr lediglich noch mit einem Anteil von 58 %. 

Die AfA setzte es mit einem entsprechend niedrigeren Wert an. Zur Aufteilung des Kaufpreises verwendete das FA die Arbeitshilfe des Bundesministeriums für Finanzen (BMF).

Mit dem gegen den Änderungsbescheid erhobenen Einspruch machte die Klägerin ihre ursprüngliche Kaufpreisaufteilung geltend. Zur Ermittlung der anteiligen Werte nutzte sie das Ertragswertverfahren. 

Das FA wies den Einspruch als unbegründet zurück, da das Ertragswertverfahren im vorliegenden Fall nicht geeignet sei, um den Wert des Gebäudeanteils zu ermitteln. Im Rahmen des Klageverfahrens vor dem Finanzgericht (FG) wurde ein Gutachten zur Bestimmung des Werts des Gebäudes und des Grundstücks eingeholt. 

Auf Basis dessen wurde die AfA leicht zugunsten der Klägerin erhöht. Im Übrigen wurde die Klage als unbegründet zurückgewiesen. Der BFH sah die Revision als begründet an und hob die Vorentscheidung des FG auf.

Aufteilung eines Gesamtkaufpreises

Wird bei der Anschaffung eines Immobilienobjekts ein Gesamtkaufpreis gezahlt, ist der Kaufpreis zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die AfA aufzuteilen. 

Zunächst sind Boden- und Gebäudewert gesondert zu ermitteln und sodann die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für den Grund- und Bodenanteil sowie den Gebäudeanteil aufzuteilen. 

Welches Wertermittlungsverfahren zur Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden sowie Gebäude herangezogen wird, ist jedoch nicht vorgegeben.

Anwendung der Grundsätze auf den Streitfall

Da nach Auffassung des BFH kein bestimmtes Ermittlungsverfahren für die Aufteilung eines Gesamtkaufpreises vorgesehen ist, muss nach den jeweiligen Umständen im Einzelfall entschieden werden. 

Für die Ermittlung der Wertanteile von Grund und Boden sowie Gebäuden durch einen Gutachter können damit sowohl das Ertragswert-, das Sachwert- als auch das Vergleichswertverfahren (gem. der ImmoWertV) herangezogen werden. 

Es gibt keinen Vorrang für ein bestimmtes Verfahren. Somit ist auch die Arbeitshilfe des BMF, in der die Kaufpreisanteile vereinfacht durch das Sachwertverfahren ermittelt werden, keine bindende Grundlage für das Gutachten.

Praxishinweis

Der BFH schafft mit dieser Entscheidung insoweit eine Vereinfachung, als dass nicht mehr zwei Gutachten einerseits für die Bewertung des Grundstücks und andererseits für die Aufteilung von Grund und Boden sowie Gebäude einzuholen sind. 

Zukünftig kann dasselbe Gutachten verwendet werden, da kein spezielles Bewertungsverfahren für die Aufteilung des Kaufpreises heranzuziehen ist. Steuerpflichtige sollten bei Streitigkeiten über die Kaufpreisaufteilung mit dem FA auch die Erstellung eines Gutachtens in Betracht ziehen, da ggf. ein weit höheres AfA-Volumen nachgewiesen werden kann.

BFH, Urt. v. 20.09.2022 - IX R 12/21

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