Wie ist die Bemessungsgrundlage der Absetzungen für Abnutzungen (AfA) bei vermieteten oder verpachteten Immobilien zu ermitteln? Der BFH hat das für die Anschaffung von denkmalgeschützten Immobilien näher bestimmt. Demnach ist auch in diesem Fall für die AfA-Bemessung ein gezahlter Gesamtkaufpreis aufzuteilen. Dabei ist das allgemeine Ertragswertverfahren nach § 28 ImmoWertV 2021 anwendbar.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 07.10.2025 (IX R 26/24) entschieden, dass der Gesamtkaufpreis einer denkmalgeschützten Immobilie auf Gebäude und Grund und Boden zu verteilen ist.
Das allgemeine Ertragswertverfahren kann dabei auch bei denkmalgeschützten Gebäude ein zulässiges Wertermittlungsverfahren sein, um das Verhältnis der jeweiligen Wertanteile zu bestimmen und auf dieser Basis die Anschaffungskosten aufzuteilen.
Sachlage im Streitfall
Die verheirateten Kläger erwarben im Jahr 2003 ein denkmalgeschütztes Gebäude.
In ihrer Einkommensteuererklärung 2005 machten sie die Absetzungen für Abnutzungen (AfA) aus den gesamten Anschaffungskosten geltend, ohne einen Anteil für den Grund und Boden abzuziehen.
Sie begründeten dies damit, dass aufgrund des Denkmalschutzes keine Restnutzungsdauer begrenzend wirke und das Grundstück nicht ohne Gebäude nutzbar sei.
Das Finanzamt lehnte dies ab, teilte die Anschaffungskosten in einen Grund- und Bodenanteil sowie einen Gebäudeanteil auf und berücksichtigte nur Letzteren als AfA-Bemessungsgrundlage. Dabei setzte es einen AfA-Satz von 2,5 % an und kam so zu deutlich geringeren AfA-Beträgen.
Der Einspruch der Kläger sowie die anschließende Klage vor dem Finanzgericht (FG) blieben erfolglos. Der BFH sah die Revision teilweise als begründet an und hob das FG-Urteil daher auf.
AfA bei denkmalgeschützten Immobilien
Zu den Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gehört nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG auch die AfA für ein zur Einkünfteerzielung eingesetztes Gebäude. Bemessungsgrundlage hierfür sind die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Gebäudes.
Wird für eine Immobilie ein einheitlicher Kaufpreis gezahlt, ist dieser zur Bestimmung der AfA-Bemessungsgrundlage aufzuteilen.
Dazu sind zunächst der Bodenwert und der Gebäudewert gesondert zu bestimmen und anschließend die Gesamtkosten entsprechend dem Verhältnis der beiden Wertanteile auf Gebäude sowie Grund und Boden zu verteilen.
Anwendung der Grundsätze auf den Streitfall
Nach Auffassung des BFH ist auch der Kaufpreis einer denkmalgeschützten Immobilie in Boden- und Gebäudewert aufzuteilen. Dazu sind beide Werte getrennt zu ermitteln und die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis dieser Wertanteile aufzuschlüsseln.
Das allgemeine Ertragswertverfahren nach § 28 ImmoWertV 2021 ist nach Ansicht des BFH auch bei denkmalgeschützten Immobilien ein geeignetes Verfahren, um die Verkehrswerte und damit die Anschaffungskosten zu bestimmen.
Das FG hat daher zutreffend den Bodenwert festgestellt und dabei das Gutachten sowie das Ertragswertverfahren rechtsfehlerfrei zugrunde gelegt.
Fehlerhaft war jedoch die Anwendung eines AfA-Satzes von 2,5 %. Aufgrund der durch einen Sachverständigen ermittelten kürzeren Restnutzungsdauer von 30 Jahren ist der AfA-Satz nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG mit 3,3 % zu berücksichtigen. Aus diesem Grund hob der BFH das Urteil des FG teilweise auf.
Praxishinweis
Der BFH folgt nicht der Auffassung der Kläger, wonach aufgrund der Einschränkungen des Denkmalschutzes auch der Wert des Grund und Bodens anzupassen sei. Nach Ansicht des BFH ist der Bodenwert ausschließlich anhand der Bodenrichtwerte zu ermitteln - so, als wäre das Grundstück unbebaut.
Nur bei Bodendenkmälern können sich denkmalschutzbedingte Auswirkungen auf den Wert des Grund und Bodens ergeben, so dass auch der Bodenwert anzupassen ist.
BFH, Urt. v. 07.10.2025 - IX R 26/24
