Der BFH hat im Jahr 2013 mehrfach die Grundsätze präzisiert, wann Aufwendungen für langjährig leerstehende Immobilien als vorab entstandene Werbungskosten bei den Mieteinkünften abziehbar sind. Haus- oder Wohnungseigentümer sollten ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen entfalten und diese auch nachweisen können. Ist die Vermietungsabsicht für einzelne Räume oder Teile der Wohnung nicht mehr feststellbar, scheidet diesbezüglich auch ein Werbungskostenabzug aus. Nach einer aktuellen Entscheidung des BFH kann sich der teilweise Wegfall der Vermietungsabsicht schon aus der Nutzungsänderung einzelner Räume ergeben.
Faustregel: Aufwendungen, die mit der beabsichtigten Vermietung eines leerstehenden Wohngrundstücks anfallen, können als (vorab entstandene) Werbungskosten berücksichtigt werden, wenn ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und der Einkunftsart besteht.
Nach einem aktuellen Urteil des BFH gilt aber eine wichtige Einschränkung:
Aufwendungen für eine leerstehende Wohnung können nicht mehr in vollem Umfang als Werbungskosten abgezogen werden, wenn der Haus- bzw. Wohnungseigentümer den Entschluss zu vermieten hinsichtlich einzelner Teile bzw. Räume der Wohnung aufgegeben hat.
Im Urteilsfall bewohnten die verheirateten Eigentümer eines Zweifamilienhauses das Untergeschoss selbst, während die Obergeschosswohnung zunächst dauerhaft vermietet war. Nachdem sie das Obergeschoss nur noch kurzfristig vermieten konnten, richteten sie dort ein Zimmer für Messebesucher und Wochenendheimfahrer her.
Für die gesamte Obergeschosswohnung schalteten sie Annoncen in regionalen Werbezeitungen. Dennoch wurde die Wohnung in einigen Jahren nicht vermietet. Die Eigentümerin nutzte ein Zimmer der Wohnung zwischenzeitlich für eine gewerbliche Tätigkeit.
Der BFH ging aufgrund dieser gewerblichen Nutzung von einer teilweisen Aufgabe der Vermietungsabsicht aus, weil die Eigentümerin zumindest diesen Raum der Wohnung in einen neuen Nutzungs- und Funktionszusammenhang gestellt und damit nicht mehr zur Vermietung bereitgehalten hatte. Dass die Räume insoweit in steuerrechtlich bedeutsamer Weise genutzt wurden, sei dabei irrelevant, urteilte der BFH.
Zwar sind Aufwendungen für eine Wohnung, die nach vorheriger dauerhafter Vermietung leersteht, auch während der Zeit des Leerstands als Werbungskosten abziehbar; wenn der Steuerpflichtige aber den Entschluss zu vermieten hinsichtlich einzelner Teile der Wohnung aufgegeben hat, sind Aufwendungen nicht mehr in vollem Umfang als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar.
Zum Nachweis der Vermietungsabsicht gilt nach dem BFH-Urteil Folgendes:
Stehen einzelne, nicht gewerblichen Zwecken dienende Räume der Wohnung zur Vermietung bereit, wird eine auf diese Räume gerichtete Vermietungsabsicht aufgrund der vorangegangenen, dauerhaft angelegten Vermietung indiziell vermutet.
Im Rahmen einer Gesamtwürdigung ist aber zu prüfen, ob sich die Hauseigentümer ernsthaft und nachhaltig um eine erneute Vermietung der bereitgehaltenen Räume bemüht haben.
Im Urteilsfall warf der BFH auch die Frage auf, ob die geschalteten Zeitungsanzeigen durch die Aufnahme der gewerblichen Tätigkeit der Eigentümerin beeinflusst wurden.
Wird die Vermietungsabsicht nicht aufgegeben, sind bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung grundsätzlich auch die Aufwendungen für die leerstehenden Gemeinschaftsräume zu berücksichtigen - es sei denn, die gewerbliche Nutzung der Wohnung erstreckt sich auch auf diese Räume.
Praxishinweis
Die Vorinstanz hatte den Nachweis ernsthafter, nachhaltiger und intensivierter Vermietungsbemühungen als erbracht angesehen: Die Eigentümer hätten ihre Bemühungen, die Wohnung zu vermieten, während der Zeit des Leerstands dem schwierigen Wohnungsmarkt angepasst und ihre Bemühungen gesteigert bzw. inhaltlich verändert.
Aus der BFH-Rechtsprechung folgt nicht, dass ein Vermieter daran gehindert ist, während der Zeit des Leerstands einzelne Räume der gesamten Wohnung auf andere Weise zu nutzen. Werbungskosten können aber nur insoweit abgesetzt werden, als sie auf die verbleibenden leerstehenden Flächen entfallen. Die Vermietungsabsicht hinsichtlich dieser Räume darf auch nicht aufgegeben worden sein. Die Begründung eines neuen Nutzungs- und Funktionszusammenhangs erfolgt, wenn die Umwidmung auf Dauer angelegt ist. Dann können anteilig statt Werbungskosten gewinnmindernde Betriebsausgaben geltend gemacht werden.
BFH, Urt. v. 12.06.2013 - IX R 38/12
BFH, Urt. v. 11.12.2012 - IX R 15/12, BFH/NV 2013, 720
BFH, Urt. v. 04.03.2008 - IX R 11/07, BFH/NV 2008, 1462
BFH, Urt. v. 22.01.2013 - IX R 19/11, BStBl 2013 II 376
FG Niedersachsen, Urt. v. 23.04.2012 - 3 K 445/10
Quelle: Dipl.-Finanzwirt Robert Kracht - vom 29.10.13