Die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) regelt die Einordnung von Kosten und Zuschüssen in Zusammenhang mit dem Einbau einer neuen Heizungsanlage. Als Steuerberater unterscheiden Sie zwischen folgenden Sachverhalten:
Fall 1: Sanierungsmaßnahme im eigenen Haus
Steuerpflichtige, die ihr selbstgenutztes Haus energetisch sanieren, kommen in den Genuss der Steuerermäßigung nach § 35c EStG. Voraussetzung ist, dass
- eine energetische Maßnahme i.S.d. Norm - zum Beispiel Heizungstausch - vorliegt (§ 35c Abs. 1 Satz 3 EStG),
- der ausführende Handwerksbetrieb dem Steuerpflichtigen eine Bescheinigung über Maßnahme und Kosten ausstellt und
- die Sanierungsmaßnahme nicht anderweitig, etwa durch BAFA-Zuschüsse oder KfW-Darlehen, gefördert wird.
Von den anfallenden Gesamtkosten sind insgesamt 20 % als Steuerermäßigung abziehbar, wobei jeweils 7 % im Sanierungs- und dem Folgejahr und 6 % im dritten Jahr geltend gemacht werden können.
Wichtig: Sind die Sanierungskosten als Betriebsausgaben, Werbungskosten, Sonderausgaben oder agB abziehbar, erlischt insoweit die Steuerermäßigung (§ 35c Abs. 3 EStG).
Telextipp
Für Mandanten können mehrere Förderoptionen gleichzeitig infrage kommen, etwa Steuerermäßigung, BAFA-Zuschuss und KfW-Darlehen. Rechnen Sie gemeinsam durch, welche Subvention die geeignete ist, denn eine gleichzeitige Inanspruchnahme ist ausgeschlossen.
Fall 2: Heizungstausch im Vermietungsobjekt
Bei einem Heizungstausch im Vermietungsobjekt liegen entweder sofort abziehbare Sanierungs- oder anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) vor.
In seltenen Fällen können auch Herstellungskosten i.S.d. § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB gegeben sein, wenn die Sanierungsmaßnahmen so umfangreich sind, dass das Gebäude insgesamt eine Standardhebung erfährt. Alternative zwei ist in der Praxis regelmäßig günstiger, weil der steuerliche Nachteil eines niedrigeren Werbungskostenabzugs nicht "geballt" in einem Veranlagungszeitraum entsteht. Für Details siehe insbesondere BMF Schreiben v. 18.07.2003, IV C 3 - S 2211 - 94/03 (BStBl I 2003, 386).
Zuschüsse können nach R 6.5 Abs. 2 EStR entweder als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung angesetzt oder wenn Herstellungskosten vorliegen, von der AfA-Bemessungsgrundlage abgezogen werden.
Hier besteht ein Wahlrecht. Das FG Münster mußte sich bereits mit der Frage befassen, ob Subventionen außerordentliche Einkünfte i.S.d. § 34 Abs. 2 Nr. 2 und Abs. 1 Satz 1 EStG darstellen können. Dies wurde verneint (siehe Urt. v. 26.04.2023, 13 K 425/22 E).
Sonderfall: Mieter beteiligt sich an Sanierungskosten
Gerade langjährige oder gewerbliche Mieter beteiligen sich häufig auch aus Eigeninteresse an den sanierungsbedingten Aufwendungen. Entsprechende Mieterzuschüsse sind als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung - konkret als Mietvorauszahlung - zu behandeln (R 21.5 Abs. 3 Satz 1 EStR).
Zu beachten ist allerdings § 11 Abs. 1 Satz 3 i.V.m. Abs. 2 Satz 3 EStG. Demnach können Mieterzuschüsse gleichmäßig auf den Zeitraum, für den sie geleistet wurden, verteilt werden. Dies ist im Zweifel die Laufzeit des Mietvertrags.
Tipp: Wie bei den Zuschüssen sollte auch hier das steuerliche Wahlrecht optimal ausgenutzt werden. Je nach Progressionszone kann die "zusammengeballte" Erfassung in einem VZ günstig sein, wenn besonders niedrige Einkünfte oder Verluste vorliegen.
