So regeln Sie die Lastenverteilung und Lastentragung beim Nießbrauchsvorbehalt

Der Vorbehaltsnießbraucher kann das Wirtschaftsgut selbst nutzen, vermieten, verpachten oder einem anderen unentgeltlich überlassen. Er ist jedoch nicht berechtigt, in dessen Substanz einzugreifen.

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Dadurch kann er grundsätzlich nicht das Gebäude nach seinen Wünschen umgestalten oder wesentlich verändern. Eine Ausnahme besteht, sofern Nießbrauchsbesteller und Nießbrauchsberechtigter zusätzlich zum Vorbehaltsnießbrauchsrecht schuldrechtlich im Innenverhältnis etwas anderes vereinbaren.

Pflicht zur Erhaltung der Sache

Der Nießbraucher hat nach § 1047 BGB für die Dauer des Nießbrauchsrechts alle im Zusammenhang mit dem Gebäude stehenden öffentlichen und privatrechtlichen Lasten zu tragen (z.B. Grundbesitzabgaben). Er ist nach § 1041 BGB zur Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand verpflichtet.

Dazu gehören aber nur gewöhnliche Ausbesserungen und Erneuerungen zur laufenden Unterhaltung des Grundstücks, die regelmäßig innerhalb kürzerer Zeitabstände anfallen, z.B. die Beseitigung geringer Schäden an der Dacheindeckung oder das Erneuern zerbrochener Fensterscheiben.

Außergewöhnliche Aufwendungen

Größere Renovierungskosten – wie die Neueindeckung eines Dachs, der Anstrich des ganzen Hauses, umfangreiche Innen- und Außenputzarbeiten oder die Wärmedämmung eines Dachs – sind keine Aufwendungen i.S.d. § 1041 BGB.

Auch andere Veränderungen oder Verschlechterungen, die trotz regelmäßiger Erhaltung eintreten, hat der Nießbraucher nicht zu vertreten. Droht der Sache Gefahr, oder werden außergewöhnliche Instandsetzungsarbeiten notwendig, so muss er dem Eigentümer unverzüglich Anzeige erstatten (§ 1042 BGB).

Zu außergewöhnlichen Aufwendungen ist der Nießbraucher nicht verpflichtet, wohl aber berechtigt (§ 1043 BGB). Gegenüber dem Eigentümer steht ihm hierfür nur ein Ersatzanspruch bei einer entsprechenden schuldrechtlichen Verpflichtung oder nach den Regeln der Geschäftsführung ohne Auftrag zu (§ 1049 Abs. 1, § 1068 BGB).

Abweichende Kostentragungsregelung

Die Kostentragungsregelung des § 1047 BGB ist getragen von dem Grundsatz, dass dem Nießbraucher der Reinertrag gebührt, er also all diejenigen Lasten zu tragen hat, deren Entrichtung aus den Erträgen erwartet werden darf, ebenso alle Betriebs- und Fruchtgewinnungskosten.

Hierbei handelt es sich jedoch um dispositives Recht, von dem die Vertragsparteien abweichen können. Im Regelfall wird eine Abweichung von den Regelungen der §§ 1041 und 1047 BGB durch den kautelarjuristischen Berater auch anzuraten sein.

Zum einen führen die gesetzlichen Regelungen gerade bei den Kindern zu erheblichem Unmut, denn auf der einen Seite sind sie durch den Nießbrauch von jeglicher Nutzungsmöglichkeit ausgeschlossen, auf der anderen Seite sollen sie aber die Kosten bzw. außergewöhnlichen Belastungen tragen. Dies führt i.d.R. zu erheblichem Unverständnis auf Seiten der Kinder.

Sicherung des Werbungskostenabzugs

Ein Abweichen von den gesetzlichen Regelungen ist aber auch aus einkommensteuerrechtlicher Sicht geboten, um dem Vorbehaltsnießbraucher die volle Anerkennung der Lasten als Werbungskosten zu ermöglichen.

Führt der Vorbehaltsnießbraucher eine außergewöhnliche Instandsetzungsmaßnahme (z.B. eine Dachsanierung) durch, und macht er seinen Aufwand gegenüber dem Eigentümer nicht geltend, ist ein Werbungskostenabzug beim Nießbraucher ausgeschlossen, da hierin eine nach § 12 Nr. 2 EStG nicht abziehbare Zuwendung an den Eigentümer liegen würde.

(Kein) Werbungskostenabzug beim Nießbraucher

Der getätigte Aufwand wäre damit steuerlich in vollem Umfang verloren. Ein Werbungskostenabzug wäre allenfalls dann möglich, wenn der gesetzlich bestehende Ersatzanspruch vom Nießbraucher zwar geltend gemacht, aber nicht realisiert wird.

Trägt hingegen der Eigentümer bei gesetzlicher Kostentragung entsprechend seiner sich aus § 1041 BGB ergebenden Verpflichtung die Aufwendungen für außergewöhnliche Instandsetzungsmaßnahmen, führt dies steuerlich zu dem Ergebnis, dass bei ihm ein Werbungskostenabzug mangels Einkünfteerzielung ausgeschlossen ist.

Ein steuermindernder Abzug ist in derartigen Fällen i.d.R. auch nicht unter dem Gesichtspunkt sogenannter vorweggenommener Werbungskosten im Hinblick auf eine nach Erlöschen des Nießbrauchs beabsichtigte Vermietung möglich, da ein Ende der Nutzung durch den Vorbehaltsnießbraucher noch nicht absehbar ist.

Derartige Fallgestaltungen sollten daher dadurch vermieden werden, dass sich der Nießbraucher im Übertragungsvertrag zur Übernahme auch größerer Erhaltungsmaßnahmen verpflichtet, so dass er die Aufwendungen als Einkünfteerzieler steuermindernd berücksichtigen kann.   

Gleichwohl hat die Rechtsprechung in Ausnahmefällen auch dem Eigentümer eines nießbrauchsbelasteten Objekts den Abzug vorweggenommener Werbungskosten erlaubt. Dieser ist ausnahmsweise dann möglich, wenn sich aus den Gesamtumständen ergibt, dass der Steuerpflichtige die Aufwendungen im eigenen Interesse als zukünftiger Nutzer des Hauses tätigt, d.h. wenn die zukünftige Nutzung zeitlich konkret ansteht.

(Kein) Werbungskostenabzug beim Eigentümer

Der Eigentümer einer nießbrauchsbelasteten Immobilie kann daher vorweggenommene Werbungskosten z.B. dann geltend machen, wenn der Nießbrauch nach den zugrundeliegenden Vereinbarungen zeitnah aufgehoben werden soll.

Damit können „verloren geglaubte“ Fälle ggf. noch „gerettet“ werden. Da die in § 1041 BGB geregelte Lastenverteilung vertraglich abdingbar ist, sollte der Übertragungsvertrag die Vereinbarung vor-sehen, dass der Nießbraucher abweichend von der Grundregel des §1041 BGB auch außergewöhnliche Ausbesserungen oder Erneuerungen auf eigene Kosten zu tragen hat. Diese Nebenabrede muss, wenn sie zwischen nahen Angehörigen erfolgt, klar und eindeutig getroffen und tatsächlich durchgeführt werden. Ist dies der Fall, sind die größeren Instandsetzungsaufwendungen beim Nießbraucher steuerlich berücksichtigungsfähig.

Kerstin Löbe

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