Vorsteuerabzug eines Generalmieters und steuerfreie Entschädigung für die Ablösung einer Mietgarantie

Der Vorsteuerabzug eines Generalmieters aus seinen Mietaufwendungen richtet sich nach § 15 Abs. 1 u. Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. § 9 UStG und ist damit nur insoweit zulässig, als der Vermieter wirksam zur Umsatzsteuer optiert hat; bei darüber hinausgehend in Rechnung gestellter Umsatzsteuer, liegt ein unrichtiger Steuerausweis vor, der kein Recht zum Vorsteuerabzug begründet.

Der umsatzsteuerbare Verzicht auf eine Mietgarantie ist steuerfrei, wenn die Einräumung der Mietgarantie nach § 4 Nr. 8g UStG steuerfrei ist oder - bei Entgeltlichkeit - steuerfrei wäre.

Ausgangspunkt der Klage

  • Die Klägerin ist GbR. Mit einem Generalmietvertrag mietete sie Anfang 2006 eine Passage. Der Vertrag war auf eine Laufzeit von 5 Jahren angesetzt. Dabei entfielen 265 qm auf Leerflächen; für alle vermieteten Objekte ergab sich eine Gesamtnettomiete von 37.357 EUR, wobei 11.637 EUR auf nicht umsatzsteuerpflichtig vermietete Einheiten und 25.720 EUR auf umsatzsteuerpflichtige Einheiten entfielen.

  • Mit einer Kaltmiete von 2.684 EUR wurden die Leerstandflächen berücksichtigt, wobei sich die Vertragsparteien bereits im Vorfeld in einer Zusatzklausel geeinigt hatten, dass die Klägerin währender Laufzeit lediglich die Miete für bereits vermietete Objekte zu entrichten hat. Für leer stehende Einheiten bestand nur eine Zahlungsverpflichtung, insoweit diese in absehbarer Zeit vermietet werden konnten.

Im Dezember 2007 wurde die Zusatzklausel aufgehoben. Die Klägerin erhielt vom Vermieter eine in Rechnung gestellte Ausgleichszahlung in Höhe von 115.000 EUR zzgl. 21.850 EUR Umsatzsteuer. Bei der Umsatzsteuererklärung des Streitjahres 2008 wurde dieser Vorgang von der Klägerin als regelbesteuerter Umsatz berücksichtigt.

Mit einer Umsatzsteuer-Sonderprüfung für 2007 und 2008 kam dann eine Kürzung der im Streitjahr geltend gemachten Vorsteuern um 8.968 EUR: Unter Berücksichtigung des seit dem 1.1.2004 in § 15 Abs. 4 S.3 UStG angeordneten Flächenschlüssels kam der Prüfer zu dem Ergebnis, dass lediglich 61 % der Vorsteuern abzugsfähig seien – zu dem Ergebnis kam er, da er leer stehende Flächen entsprechend der vorherigen Nutzung zu den steuerpflichtigen oder steuerbefreiten Flächen zuordnete.

Während das FG die hiergegen gerichtete Klage abwies, gab der BFH der Revision statt – er gab der Klage teilweise statt.

Begründung des Urteils

Zwar hatte die Klägerin keinen Anspruch auf einen Abzug eines höheren Vorsteuerbetrags – zu Recht hatte das FG ihr dieses Anliegen daher verweigert. Fälschlicherweise hatte es aber angenommen, dass diese Verweigerung aus der Anwendung des Flächenschlusses nah § 15 Abs. 4 S. 3 UStG resultiert. Denn, wie der BFH richtig feststellte, ergab sich die Verweigerung bereits aus § 15 Abs, 1 und 2 Nr. 1 i.V.m. § 9 UStG, wonach die Höhe des Vorsteuerabzugs eines Zwischenmieters davon abhängt, in welchem Umfang er steuerpflichtige Eingangsleistungen von seinem Vermieter bezogen hat.

Allerdings wurde die Vergütung für die Entschädigungsleistung zu Unrecht im Streitjahr der Umsatzsteuer unterworfen. Der steuerbare Verzicht auf die Mietgarantie ist zwar steuerfrei, jedoch hat die Klägerin bereits vorher wirksam zur Steuerpflicht optiert – die Verzichtsleistung unterlag daher nicht im Streitjahr 2008 der Steuer, sondern bereits im Jahr 2007.

Hier finden Sie das Urteil V R 46/13 im Volltext und als Quelle.

 

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