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Einkommensteuer -

Immobilien: Zuordnung und Abzug von Darlehenszinsen

Wie können Darlehnszinsen bei Gebäuden, die teilweise vermietet und teilweise veräußert werden sollen, zugeordnet werden? Nach dem BFH hängt das davon ab, inwieweit Herstellungskosten getrennt ausgewiesen werden. Insoweit sind die entsprechenden Kriterien für sowohl selbstgenutzte als auch vermietete Gebäude anwendbar. Für die jeweilige Nutzung sollten unterschiedliche Konten eingerichtet werden.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit seinem Urteil vom 04.02.2020 (IX R 1/18) entschieden, dass für die Aufteilung von Schuldzinsen auf zur späteren Vermietung und zur Veräußerung bestimmte Gebäudeteile die Grundsätze anzuwenden sind, die der BFH für die Aufteilung zwischen selbstgenutzten und fremdvermieteten Gebäudeteilen entwickelt hat. Eine direkte Zuordnung ist danach nur möglich, wenn die Herstellungskosten separat ermittelt und getilgt worden sind.

Sachlage im Streitfall

Die Steuerpflichtigen haben in den Streitjahren ein Mehrfamilienhaus mit drei Wohneinheiten errichtet. Von diesen waren zwei zur späteren Vermietung bestimmt und eine Wohneinheit wurde bereits vorab an die Tochter der Steuerpflichtigen veräußert. Die Herstellungskosten des Gesamtgebäudes wurden aus dem von der Tochter erhaltenen Kaufpreis und durch die Aufnahme eines Darlehens getilgt.

Die aus dem Darlehen resultierenden Schuldzinsen ordneten die Steuerpflichtigen vollständig in ihrer Steuererklärung den fremdvermieteten Wohneinheiten zu. Für die Veräußerung der Wohneinheit an die Tochter wurde ein Veräußerungsgewinn gem. § 22 Nr. 3 i.V.m. § 23 EStG erklärt.

Das Finanzamt (FA) erkannte die Aufteilung der Kosten nicht an und berücksichtigte die Zinsaufwendungen in Höhe des jeweiligen Miteigentumsanteils. Das Finanzgericht folgte dem FA und wies die Klage als unbegründet ab. Die dagegen eingelegte Revision wies der BFH ebenfalls als unbegründet zurück.

Zuordnung von Schuldzinsen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung

Schuldzinsen können gem. § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG als Werbungskosten zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden, wenn diese in einem direkten wirtschaftlichen Zusammenhang mit einer Einkunftsart stehen. Dies ist grundsätzlich gegeben, wenn das Darlehen für die Finanzierung eines Objekts genutzt wird, welches vermietet wird.

Dient ein Gebäude jedoch nicht ausschließlich der Erzielung einer Einkunftsart, wie z.B. den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, sondern wird auch selbstgenutzt oder ist anteilig zur Veräußerung bestimmt, sind grundsätzlich die Schuldzinsen nur anteilig abziehbar. Der Anteil richtet sich jeweils nach dem Miteigentumsanteil der Wohnung am Gesamtgebäude.

Eine andere Aufteilung ist nach der ständigen Rechtsprechung des BFH (IX R 65/98; IX R 22/01) zu selbstgenutzten und fremdvermieteten Objekten nur möglich, wenn die Herstellungskosten separat aus dem Darlehen und den ggf. vorhandenen Eigenmitteln getilgt worden sind. Eine gesamte Tilgung der Herstellungskosten steht der Aufteilung der Schuldzinsen zuwider.

Der BFH wendet diese Rechtsprechung sinngemäß auf die Aufteilung der Kosten auf verschiedene Einkunftsarten an. Die Schuldzinsen können zwar sowohl bei den Einkünften aus privaten Veräußerungsgeschäften als auch bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden.

Eine direkte Zuordnung zu einer Einkunftsart hätte erfordert, dass die Steuerpflichtigen das Darlehen ausschließlich dem zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzten Gebäudeteil zugeordnet hätten.

Im Streitfall hätten zudem die anteiligen Herstellungskosten getrennt ermittelt und separat aus dem von der Tochter erhaltenen Kaufpreis und dem Darlehen getilgt werden müssen, um eine steuerrechtlich wirksame Aufteilung zu erreichen. Für die getrennte Aufteilung ist laut dem BFH dazu auch die Eröffnung von separaten Konten, die der Tilgung aus den Eigenmitteln bzw. dem Kaufpreis und dem Darlehen dienen, erforderlich.

Praxishinweis

Steuerpflichtige sollten im Vorhinein bei dem Kauf oder der Errichtung eines zu verschiedenen Einkunftsarten oder zur teilweisen Selbstnutzung bestimmten Mehrfamilienhauses die spätere Nutzung der jeweiligen Wohnung bestimmen. Zudem sollten unterschiedliche Konten für die zu der jeweiligen Nutzung bestimmten Gebäudeteile eingerichtet werden, um die separat ermittelten Herstellungskosten tilgen zu können.

BFH, Urt. v. 04.02.2020 - IX R 1/18

Quelle: Christian Kappelmann, Steuerberater, Diplom-Finanzwirt (FH)

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