Mieteinkünfte: Wie werden sie Miteigentümern zugerechnet?

Wenn Ehegatten, die gemeinsam ein Vermietungsobjekt erworben haben, sich trennen, bevor die tatsächliche Vermietung erfolgt, sind die Einkünfte nur dem Ehemann zuzurechnen, wenn die Ehefrau sich weigert, den Darlehensvertrag zur Finanzierung der Anschaffungskosten zu unterzeichnen, und auch der Mietvertrag nur vom Ehemann abgeschlossen wird.

Gleichwohl können bei der Ehefrau vorweggenommene Werbungskosten zu berücksichtigen sein, wenn sie zunächst eine Einkünfteerzielungsabsicht hatte, es entgegen ihren ursprünglichen Planungen aber dann nicht mehr zur Erzielung von Einnahmen kommt.

Die Feststellung, wer unter mehreren Miteigentümern den objektiven Einkünftetatbestand erfüllt hat, ist vorrangig gegenüber der Frage nach der Zurechnung ggf. gemeinschaftlich erzielter Einkünfte. Dementsprechend stellt sich die Zurechnungsfrage überhaupt nicht, wenn feststeht, dass nur ein Miteigentümer allein den objektiven Tatbestand der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung erfüllt. Unerheblich ist es in diesem Zusammenhang dann auch, ob der andere Miteigentümer, der nicht als Vermieter auftritt, zum Zeitpunkt des gemeinschaftlichen Erwerbs der maßgeblichen Immobilie noch von der subjektiven Vorstellung geleitet wurde, er werde zu einem späteren Zeitpunkt den objektiven Tatbestand des § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG erfüllen.

Unabhängig von der Beurteilung, ob ab einem gewissen Zeitpunkt tatsächlich erzielte Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung lediglich einem oder aber mehreren (Mit-)Eigentümern zuzurechnen sind, ist die Frage zu beantworten, ob mit dem Erwerb einer Immobilie in Zusammenhang stehende, vorab entstandene (vergebliche) Werbungskosten auch von solchen Miteigentümern geltend gemacht werden können, die entgegen ihrer ursprünglichen Planung zu einem späteren Zeitpunkt den objektiven Tatbestand des § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG nicht erfüllt haben.

Allerdings wird im Streitfall eine Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht der Ehefrau spätestens in ihrer Weigerung zu sehen sein, sich an der Finanzierung der Anschaffungskosten zu beteiligen.

BFH, Urt. v. 15.12.2009 - IX R 55/08