Vermietung & Verpachtung: Absetzbarkeit von Mieterabfindungen

Wann sind Ausgaben von Vermietern als sofort abzugsfähige Werbungskosten und wann als Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten einzustufen? Das FG Münster hat entschieden, dass Abfindungen, die an Mieter für die Wohnungsräumung gezahlt werden, um danach Renovierungsarbeiten durchzuführen, anschaffungsnahe Herstellungskosten darstellen. Demnach reicht hierfür ein gewisser Zusammenhang zu Baukosten.

Mit Urteil vom 12.11.2021 (4 K 1941/20 F) hat das Finanzgericht Münster (FG) entschieden, dass an Mieter gezahlte Abfindungen für das vorzeitige Räumen der Wohnung zur Durchführung von Renovierungsmaßnahmen einen Teil der Anschaffungskosten darstellen können. Gegen das Urteil ist die Revision zum Bundesfinanzhof (BFH) anhängig.

Sachlage im Streitfall

Die Klägerin, eine Vermietungs-GbR, erwarb eine denkmalgeschützte Immobilie mit insgesamt vier Wohneinheiten.

Da die Klägerin beabsichtigte, das Objekt umfangreich zu renovieren, zahlte sie den bisherigen Mietern insgesamt 35.000 €, damit diese vorzeitig die Wohnungen verlassen. Ohne diese Entmietung wäre die Renovierung umständlicher, aber technisch möglich gewesen.

Die entsprechenden Aufwendungen machte die Klägerin in ihrer Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung von Besteuerungsgrundlagen für das Streitjahr als sofort abzugsfähige Werbungskosten geltend. Im Anschluss an die Renovierung sollten die Einheiten weiterhin zu Wohnzwecken vermietet werden.

Im Rahmen der Betriebsprüfung für die Streitjahre gelangte der Prüfer zu der Auffassung, dass die gezahlten Mieterabfindungen keine sofort abzugsfähigen Werbungskosten darstellen würden, sondern als Herstellungskosten des Gebäudes zu qualifizieren seien. Die Abfindungen seien aufgrund der geplanten Kernsanierung gezahlt worden, weshalb diese ebenfalls als Herstellungskosten zu werten seien.

In ihrem gegen die Änderungsbescheide eingelegten Einspruch trug die Klägerin vor, dass nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) an Mieter gezahlte Abfindungen für das vorzeitige Verlassen einer Wohnung Werbungskosten darstellen, wenn die Wohnung anschließend wieder vermietet werden soll.

Das Finanzamt (FA) bejahte, dass es sich grundsätzlich um abzugsfähige Kosten handele, jedoch seien diese ebenfalls als Teil der anschaffungsnahen Herstellungskosten i.S.d. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zu werten, weshalb diese nicht sofort abzugsfähig sind. Das FG wies die gegen die Einspruchsentscheidung eingelegte Klage zurück.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten

Grundsätzlich können sämtliche Aufwendungen, die im Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung stehen, als Werbungskosten gem. § 9 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 21 Abs. 1 EStG abgezogen werden.

Soweit die Aufwendungen jedoch Anschaffungs- oder Herstellungskosten oder damit im Zusammenhang stehende Nebenkosten darstellen, können diese, soweit sie auf das Gebäude entfallen, lediglich über die AfA geltend gemacht werden.

Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes zählen gem. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG ebenfalls Aufwendungen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes entstehen, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten).

Nach der Auffassung des FG sind unter die anschaffungsnahen Herstellungskosten nicht nur direkte Baukosten etc. zu fassen, sondern nach der Systematik der gesetzlichen Regelung auch Aufwendungen, die lediglich im indirekten Zusammenhang mit diesen Aufwendungen stehen.

Somit können auch die Abfindungszahlungen an die Mieter unter diese anschaffungsnahen Herstellungskosten fallen. Daher sind diese Aufwendungen in die Ermittlung der 15-%-Grenze miteinzubeziehen.

Da im vorliegenden Fall inklusive dieser Aufwendungen die 15-%-Grenze i.S.d. § 6 Abs. 1 Nr.1a EStG überschritten ist, stellen die Renovierungskosten insgesamt Anschaffungskosten des Gebäudes dar.

Praxishinweis: Das FG hat die Revision zum BFH zugelassen. In ähnlich gelagerten Fällen sollte daher das Verfahren bis zu einer endgültigen Entscheidung offengehalten werden.

Für die steuerliche Würdigung von Mieterabfindungen ist immer der Veranlassungszusammenhang zu prüfen. Werden die Abfindungen gezahlt, um auf einem Grundstück ein neues Gebäude zu errichten, sind die Abfindungen z.B. als Herstellungskosten zu würdigen (BFH vom 09.02.1983 - BStBl II S. 451).

Steuerpflichtige sollten jedoch beachten, dass in die Ermittlung der 15-%-Grenze zu anschaffungsnahen Herstellungskosten solche Erhaltungsaufwendungen nicht miteinzubeziehen sind, die laufend im regulären Unterhalt des Gebäudes entstehen.

FG Münster, Urt. v. 12.11.2021 - 4 K 1941/20 F, Revision zugelassen

Quelle: Christian Kappelmann, StB, M.A., Dipl.-Finw. (FH)

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