In die Gesetzesvorhaben zur Reform der Grundsteuer ist, nachdem im Laufe des Jahres bereits heftig in der Politik gestritten wurde, nun Bewegung gekommen. Am 21.06.2019 hat das Bundeskabinett drei Gesetzesentwürfe zur Reform der Grundsteuer beschlossen.
Nach der ersten Lesung im Bundestag wurde das Gesetzespaket (BT-Drucks. 19/11084, 19/11085, 19/11086) am 27.06.2019 an den federführenden Finanzausschuss zur weiteren Beratung übergeben.
Hierzu gehört auch eine Gesetzesvorlage zur Änderung des Grundgesetzes, die dann einer Zweidrittelmehrheit bedarf. Die Zeit drängt, denn bis Ende 2019 muss eine verfassungskonforme Neuregelung stehen. Die vorliegenden Entwürfe lassen aber bereits jetzt interessante Einblicke zu, wohin die Reise gehen wird.
Hintergründe der Grundsteuerreform
Grundlage für die Bemessung der Grundsteuer sind die Einheitswerte des Ersten Abschnitts des Zweiten Teils des Bewertungsgesetzes. Ursprünglich sollten diese Bewertungsgrundlagen durch turnusmäßige Neubewertungen des Grundbesitzes (sog. Hauptfeststellungen) mehrfache Verwendung finden. Dies wurde jedoch bereits 1970 ausgesetzt.
Deshalb liegen den Einheitswerten in den alten Bundesländern weiterhin die Wertverhältnisse von 1964 zugrunde. Für Grundstücke in den neuen Ländern gelten gem. § 129 Abs. 1 BewG weiterhin die Einheitswerte nach den Wertverhältnissen von 1935. Diese Werte sind für Fortschreibungen und Nachfeststellungen weiterhin maßgeblich.
Durch das BVerfG wurden die Vorschriften über die Einheitsbewertung ab Bewertungsstichtag 01.01.2002 für verfassungswidrig erklärt. Begründet wurde dies damit, dass die Aussetzung einer erneuten Hauptfeststellung über einen langen Zeitraum zu Ungleichbehandlungen durch ungleiche Bewertungsergebnisse führe, die mit dem allgemeinen Gleichheitssatz nach Art. 3 Abs. 1 GG nicht zu vereinbaren seien.
Ausreichende Rechtfertigungsgründe sah das BVerfG für die Aussetzung der Hauptfeststellung nicht. Die bisherigen Regelungen dürften noch bis zum 31.12.2019 angewandt werden, dann muss eine Neuregelung gefunden sein. Außerdem hat das BVerfG eine weitere Fortgeltung der beanstandeten Normen für fünf Jahre nach Verkündung der Neuregelung, längstens aber bis zum 31.12.2024, angeordnet.
Geplante Änderungen des Bewertungsgesetzes
Die Bewertung des Grundvermögens soll sich künftig stärker an den tatsächlichen Werten orientieren. Der Wert für ein unbebautes Grundstück wird dabei ausgehend von der jeweiligen Grundstücksfläche als physischem Bewertungskriterium und dem durchschnittlichen Lagewert für den Grund und Boden auf Grundlage des Bodenrichtwerts ermittelt.
Wie bisher wird bei bebauten Grundstücken zunächst eine Einteilung anhand der unterschiedlichen Grundstücksarten vorgenommen (z.B. Ein- und Mehrfamilienhäuser, Betriebsgrundstücke). Es soll ein vereinfachtes Ertragswertverfahren zur Anwendung kommen sowie ein vereinfachtes Sachwertverfahren, wenn keine verwertbaren Mietansätze vorliegen.
Für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum wird ein durchschnittlicher Sollertrag in Form einer Nettokaltmiete je qm in Abhängigkeit der Lage des Grundstücks typisierend angenommen.
Hinweis: Es soll künftig eine weitgehend automatisierte Feststellung der Grundbesitzwerte ermöglicht werden, auch durch Verwendung von vorausgefüllten Steuererklärungen. Dies gilt zumindest dann, wenn sich die tatsächlichen Verhältnisse nicht geändert haben.
Im Zweiten Teil des BewG soll ein siebter Abschnitt (ab §§ 218 ff. BewG) eingeführt werden. Diese Normen werden dann erst ab dem Jahr 2025 die bisherigen Regelungen vollends ablösen. Die Einzelheiten zum Feststellungsverfahren finden sich in den §§ 218 bis 231 BewG.
Die Bewertung der einzelnen Grundstücksarten erfolgt dann ab §§ 232 bis 242 BewG für das land- und forstwirtschaftliche Vermögen, und in den §§ 243 bis 262 BewG sind die Methoden zur Wertermittlung für das Grundvermögen niedergelegt.
Bewertung unbebauter Grundstücke
Nach § 246 Abs. 1 BewG-E liegt ein unbebautes Grundstück vor, wenn sich auf dem Grundstück keine Gebäude befinden. Die Benutzbarkeit des Gebäudes beginnt mit der Bezugsfertigkeit. Bei der Bewertung wird bei unbebauten Grundstücken der Grundsteuerwert regelmäßig aus dem Produkt der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert ermittelt.
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets (Bodenrichtwertzone), die nach ihren Grundstücksmerkmalen weitgehend übereinstimmen und für die im Wesentlichen gleiche allgemeine Wertverhältnisse vorliegen.
Die Bodenrichtwerte werden von den jeweils örtlichen Gutachterausschüssen bestimmt. Durch dieses stark typisierte Verfahren können im Rahmen von Bodenrichtwertzonen jedoch durchaus wertmäßige Abweichungen vorkommen, diese werden aber im Rahmen der Ermittlungssystematik nicht berücksichtigt.
Damit Feststellungen einfacher per Masseverfahren durchgeführt werden können, sollen Bodenrichtwertzonen dahingehend abgegrenzt werden, dass lagebedingte Wertunterschiede zwischen der Mehrzahl der Grundstücke und dem Bodenrichtwertgrundstück nicht mehr als +/- 30 % betragen (§ 10 Abs. 3 ImmoWertV-E).
Befürchtet wird allerdings, dass es hierbei immer noch zu Wertverzerrungen kommt, etwa durch unterschiedliche Grundstückstiefen oder einem schlechteren Schnitt (vgl. Grootens, NWB-EV Nr. 7/2019, 228).
Bewertung bebauter Grundstücke
Der neue § 248 BewG knüpft an die bisherige Einteilung der bebauten Grundstücke in § 74 BewG an; es erfolgt also eine Einteilung nach Ein- und Zweifamilienhäusern, Mietwohngrundstücken, Wohnungseigentum, Teileigentum, Geschäftsgrundstücken, gemischt genutzten Grundstücken und sonstigen bebauten Grundstücken.
In § 250 Abs. 1 BewG-E wird dann das jeweilige Bewertungsverfahren festgelegt. Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke sowie Wohnungseigentum sind im Ertragswertverfahren zu bewerten. Hierfür muss zunächst der Reinertrag des Grundstücks ermittelt werden. Dieser ergibt sich aus dem Rohertrag des Grundstücks abzgl. der Bewirtschaftungskosten.
Der Ertragswert ergibt sich aus dem kapitalisierten Reinertrag (Anwendung eines Vervielfältigers nach Anlage 37 zum BewG-E unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer) und dem abgezinsten Bodenwert nach § 257 BewG-E. Hiermit sind dann die Werte für den Grund und Boden, die Gebäude, die baulichen Außenanlagen und die sonstigen Anlagen abgegolten. Zur Ermittlung des kapitalisierten Reinertrags ist vom Reinertrag des Grundstücks auszugehen. Maßgebend für den Vervielfältiger sind der Liegenschaftszinssatz nach § 256 BewG-E und die Restnutzungsdauer des Gebäudes.
Hinweis: Zur Berücksichtigung von Mietniveauunterschieden zwischen Gemeinden eines Landes sind die Nettokaltmieten bei der Ermittlung des Rohertrags außerdem um Zu- und Abschläge anzupassen. Hierzu werden insgesamt sechs Mietniveaukategorien eingeführt. Die niedrigste Stufe 1 enthält hierbei z.B. einen Abschlag von - 22,5 %, bei der Mietniveaustufe 6 und höher erfolgt hingegen ein Zuschlag von + 32,5 %.
Für vermietete Geschäftsgrundstücke sollen überdies keine statistischen Daten zu Mietpreisen für die Bewertung erhoben werden. Die Bewertung soll sich am vereinfachten Sachwertverfahren orientieren; hierbei werden insbesondere die gewöhnlichen Herstellungskosten der Gebäudeart und der Bodenrichtwert Berücksichtigung finden.
Hinweis: Zu beachten ist, dass die erste kommende Hauptfeststellung zum 01.01.2022 erfolgen soll. Laut dem Gesetzesentwurf kann hierzu ein vollständig digitalisiertes Verfahren noch nicht angeboten werden. Gerade Unternehmen mit einem hohen Grundstücksbestand sollten frühzeitig Dispositionen treffen, um die Feststellungserklärungen zeitig zu fertigen.
Neue Steuermesszahl für die Grundsteuer
Die Steuermesszahl in § 15 GrStG soll von bisher regelmäßig 0,35 % auf 0,034 % gesenkt werden. Wohnungsbaugesellschaften, die günstiges Wohnen möglich machen, werden mit einem zusätzlichen Abschlag auf die Steuermesszahl von 25 % gefördert.
Die Herabsetzung der Steuermesszahl ist eine Maßnahme, um die Grundsteuerreform aufkommensneutral zu gestalten. Da sich durch die neuen Bewertungsverfahren die Grundstückswerte erhöhen, hätten die bisherigen Steuermesszahlen bei gleichbleibenden kommunalen Hebesätzen zu signifikanten Mehrbelastungen geführt.
Sollten sich dennoch durch die Neubewertungen Erhöhungen ergeben, haben die Kommunen dann noch die Möglichkeit, über die Änderung der Hebesätze entsprechend gegenzusteuern.
Für baureife, unbebaute Grundstücke wird es Gemeinden ermöglicht, höhere Hebesätze festzulegen, wenn auf dem Grundstück keine tatsächliche Bebauung erfolgt. Hinderungsgründe zivilrechtlicher Art, die einer möglichen sofortigen Bebauung entgegenstehen, sollen bei der Beurteilung der Baureife eines Grundstücks für Zwecke der höheren Grundsteuer außer Betracht bleiben.
Praxistipp: Der Bundesrat hat am 28.06.2019 das Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus beschlossen. Neben den Sanktionen durch die Grundsteuer C bei unterlassener Wohnbebauung werden nun also auch Anreize gesetzt.
Öffnungsklausel
Es soll den Bundesländern möglich sein, eigene Grundsteuermodelle einzuführen. Hiermit sind insbesondere sog. wertunabhängige Modelle gemeint, die sich an der Fläche der Grundstücke und der vorhandenen Gebäude orientieren. Hierfür muss allerdings das Grundgesetz (Art. 72, 105, 125b GG) geändert werden, wozu eine Zweidrittelmehrheit erforderlich ist.
Fazit: Die Grundsteuerreform ist nun im Bundestag angekommen und hat somit eine wichtige Hürde genommen. Auch sind viele strittige Punkte im Reformpaket berücksichtigt worden. Die Reform soll nach der parlamentarischen Sommerpause verabschiedet werden. Der Gesetzentwurf enthält bereits einen Ausblick auf den benötigten Personalbestand; so wird bis 2025 mit einem Mehrbedarf in der Spitze von ca. 3.550 Personen gerechnet. Die Kosten werden auf über eine halbe Milliarde Euro geschätzt. Gerade bei Unternehmen mit einem hohen Grundstücksbestand ist zumindest für die erste Zeit ebenfalls mit einem Mehraufwand zu rechnen.
Thorsten Wagemann, Steuerberater, Dipl.-Wirtschaftsjurist
