Grunderwerbsteuerreform 2021 ist endlich beschlossen - Was ändert sich jetzt?

Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrsteuer, die auf fast jede*n Käufer*in einer Immobilie zukommt. Die Betonung liegt hierbei auf fast – denn die Grunderwerbsteuer kann in einigen Fällen umgangen werden.

Das bekannteste Schlupfloch, das ausschließlich bei gesellschaftlichen Grundstückserwerben in Frage kommt, sind die sog. Share Deals. Die Möglichkeit genau dieser Steuergestaltung hat die Regierung mit der Grunderwerbsteuerreform nun endlich neu geregelt – und zwar strenger.

Die Änderungen bedeuten jedoch auch, dass gewöhnliche, nicht-missbräuchliche Anteilsübertragungen (z.B. bei Familienunternehmen) und Umstrukturierungen zukünftig häufiger Grunderwerbsteuer nach § 1 Abs. 2a GrEStG auslösen werden. Hier werden hohe Anforderungen an die Überwachung von Gesellschafterwechseln gestellt!

Lesen Sie im folgenden Beitrag, was die Grunderwerbsteuerreform konkret ändert und warum das neue Gesetz nach wie vor heftig umstritten ist (und die Reform deshalb mit einiger Verspätung erst am 1. Juli 2021 in Kraft tritt).

Aktuell: Bundesrat gibt grünes Licht – Grunderwerbsteuerreform tritt zum 1. Juli 2021 in Kraft. Klicken Sie hier und lesen Sie weiter.

Älterer Beitrag: Der Bundestag hat die Grunderwerbsteuerreform beschlossen. Klicken Sie hier und lesen Sie mehr über den Bundestagsbeschluss vom 21.4.2021.

 

Gesetzestexte Grunderwerbsteuerreform

(pdf) Gesetzentwurf der Bundesregierung: Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes (19/13437)

(pdf) Vom Finanzausschuss geänderte und am 21.4.2021 beschlossene Fassung (19/28528)

(pdf) Stellungnahme des Bundesrates mit der Gegenäußerung der Bundesregierung vor (19/13546)

 

Darum geht es bei der Reform: Share Deals zur Vermeidung der Grunderwerbsteuer

Share Deals können von Gesellschaften geschlossen werden, die eine oder mehrere Immobilien erwerben, um der Grunderwerbsteuer zu entgehen. Gekauft werden dabei nicht die Immobilien selbst, sondern die jeweilige Firma, die Eigentümerin der Immobilien bzw. der Grundstücke ist.

Denn im GrEStG ist festgelegt, dass sich der Betrag der Grunderwerbsteuer einmalig (durch den im jeweiligen Bundesland individuellen Steuersetz) aus dem Kaufpreis des gefragten Grundstücks errechnet. Kauft eine Gesellschaft nun indes eine Firma, ist dieser erforderliche Tatbestand nicht erfüllt und es wird keine Grunderwerbsteuer fällig.

Ganz so leicht ist die Grunderwerbsteuer nun aber doch nicht zu umgehen. Voraussetzend ist, dass der erworbene Firmenanteil in den ersten fünf Jahren des Erwerbs nicht mehr als 94,5% beträgt. Ist die Frist von fünf Jahren abgelaufen, kann auch der Rest der Firmenanteile erworben werden, ohne dass die Grunderwerbsteuer fällig wird.

 

Kritik an der Steuergestaltung

Problematisch ist hierbei unter anderem, dass diese Art der Steuergestaltung einzig Gesellschaftern vorbehalten ist. Privatpersonen können die Grunderwerbsteuer auf diesem Weg nicht umgehen und sind somit allgemein benachteiligt.

Das erscheint zunächst unfair, ist aber nicht unbegründet. Denn die Share Deals sind gerade dazu da, Unternehmen vor steuerlicher Überbelastung zu bewahren und zu ermutigen, sich zu vergrößern. Eine steuerliche Unterstützung in Form einer Erleichterung muss dabei stets verhältnismäßig sein. Die Verhältnismäßigkeit von Share Deals wird von Kritikern jedoch verneint. 

Kritik kommt auch aus der Landwirtschaft: Landwirtschaftsministerin Julia Klöckner (CDU) wirft Investor*innen vor, landwirtschaftliche Nutzflächen als Spekulationsobjekte zu betrachten, was zu einem immensen Verlust von Flächen für eine landwirtschaftliche Nutzung führe. Sie fordert daher Sonderregeln für den Agrarsektor.

 

Gesetzesreform der Grunderwerbsteuer

Aus diesen und weiteren Gründen wurde seit langem von vielen Stimmen eine Reform des Grunderwerbsteuergesetzes gefordert. Die Novelle war sogar schon eine Weile auf dem Weg, lag aber zwischendurch auf Eis und eine Einigung über die konkrete Ausgestaltung der Grunderwerbsteuerreform schien in weiter Ferne.

Das lag unter anderem an der Landesregierung Baden-Württembergs. Diese hatte die Bundesregierung im vergangenen Jahr dazu aufgefordert, einen neuen Gesetzesentwurf des GrEStG aufzusetzen. Reformentwürfe vom Juli und Oktober 2019 waren aus Sicht der Landesregierung nicht streng genug.

Dabei wurden die geplanten Neuregelungen aus dem Juli im Oktober 2019 bereits verschärft: Am 4. Oktober 2019 kam es bei einer öffentlichen Anhörung des Finanzausschusses des Deutschen Bundestages zur Vorstellung des (neuen) Gesetzes – nicht ohne Gegenwind.

Die erklärte Verschärfung sollte dabei nicht etwa zu einem Verbot der Share Deals führen, sondern lediglich dazu, diese für Investoren unattraktiver zu machen. Der Entwurf vom Oktober 2019 sollte eigentlich am 01.01.2020 in Kraft treten. Dazu kam es aber nicht.

 

Die konkreten Inhalte der Grunderwerbsteuerreform

Die Grunderwerbsteuerreform sieht nach dem derzeitigen Entwurf eine Senkung der steuerauslösenden Grenze von 95% auf 90% des Kaufpreises der erworbenen Eigentümer-Firma vor. Um der Grunderwerbsteuer zu entgehen, könnten die Gesellschafter also nur noch Firmenanteile bis zu 89,9% erwerben.

Landwirtschaftsministerin Klöckner forderte dazu eine Sondernorm für den Agrarsektor, der die Schwelle auf 75% senkt, wenn es um Nutzflächen geht. Dieser Vorschlag wird vom nun beschlossenen Gesetzentwurf aber nicht berücksichtigt. Mithin wird die Übereinstimmung des Vorschlags mit der Verfassung bezweifelt. So wird eine Gleichbehandlung aller Sektoren gefordert.

Weitere Neuerung der Grunderwerbsteuerreform: Die steuerauslösende Grenze soll nicht nur auf 90% gesenkt werden, sondern auch länger anhalten. Die zuvor (und noch immer) geltende Frist von fünf Jahren soll nach der aktuellen Neufassung des Grunderwerbsteuergesetzes auf zehn Jahre erhöht werden.

Unternehmer müssten also einen maximalen Firmenanteil von 89,9% mindestens zehn Jahre halten, um der Grunderwerbsteuer zu entkommen.

 

Warum steht die Grunderwerbsteuerreform in der jetzigen Fassung in der Kritik?

Die geplanten Neuerungen treffen auf Kritik (z.B. aus Baden-Württemberg). So werden sie auf der einen Seite als unzureichend und auf der anderen Seite als möglicherweise verfassungswidrig erachtet. Die Folgen für betroffene Unternehmen sind außerdem fatal: Die strengeren Regeln würden Umstrukturierungen von Konzernen erheblich erschweren und einen immensen Verwaltungsaufwand bedeuten, der nicht immer zu bewältigen ist.

 

Ausblick: Wie geht es mit der Grunderwerbsteuerreform weiter?

Die massiven Gegenstimmen aus dem Kritikerlager führten damals zu der Ankündigung der Koalitionsfraktionen, den Gesetzesentwurf noch einmal eingehend zu prüfen. Nun wurde der Gesetzentwurf in der vom Finanzausschuss geänderten Fassung verabschiedet. Zahlreiche Gegenanträge der Oppositionsparteien wurden abgelehnt.

Die Grunderwerbsteuerreform bleibt also weiter umstritten, doch nun hat auch der Bundesrat am 7.5.2021 dem Gesetz zugestimmt. Die Grunderwerbsteuerreform tritt somit zum 1. Juli 2021 in Kraft – wir halten Sie hier auf dem Laufenden.

 

Autorin: Hannah Peters

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