Die Grunderwerbsteuer: Alles Wissenswerte für Steuerberater*innen

+++AKTUELL+++ Grunderwerbsteuerreform 2021 tritt am 1. Juli 2021 in Kraft – hier alles zur Reform erfahren.

Die Grunderwerbsteuer ist etwas, womit sich fast jede*r Käufer*in einer Immobilie auseinandersetzen muss. Es handelt sich dabei um eine Verkehrsteuer, die im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) geregelt ist. Der häufigste Entstehungsgrund der Steuer ist der Kaufvertrag, als Bemessungsgrundlage dient der Kaufpreis. Ganz so einfach ist es aber doch nicht, denn es gibt weit mehr Faktoren, die beim Thema Grunderwerbsteuer Beachtung finden müssen. So kann die Grunderwerbsteuer z.B. auch bei einer Auflassung oder Zwangsversteigerung anfallen.

Im folgenden Artikel erfahren Sie alles über die Fälligkeit der Grunderwerbsteuer, über die unterschiedlichen Regelungen einzelner Bundesländer, über den Unterschied zur Grundsteuer sowie über weitere Feinheiten, die Sie in Ihrer Beratungspraxis beachten müssen.

Auf unseren anderen Seiten zum Thema Grunderwerbsteuer können Sie sich zusätzlich im Detail über einzelne Sonderthemen informieren. Um zu den Artikeln zu gelangen, klicken Sie auf das jeweilige Thema, das Sie interessiert. Lesen Sie also auch über: 

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Was genau bedeutet die Grunderwerbsteuer und wann wird sie fällig?

Die Grunderwerbsteuer (GrESt) muss im Regelfall von Käufer*innen einer Immobilie getragen werden und entsteht immer dann, sobald es zu einem Eigentumswechsel einer Immobilie kommt. Dabei ist es irrelevant, um welche Art der Immobilie es sich handelt. Die Grunderwerbsteuer ist innerhalb des Kaufvertrags unter den Kaufnebenkosten zu verorten und errechnet sich aus dem individuellen Kaufpreis. Die Kosten gehören nicht zum eigentlichen Kaufpreis, sondern sind zusätzlich zu tragen. Trotzdem ist die Grunderwerbsteuer eine Voraussetzung für den Grundbucheintrag, der seinerseits wiederum eine Voraussetzung für den Eigentumsübergang der Immobilie darstellt. In den meisten Fällen kann die Steuer beim Immobilienkauf also nicht umgangen werden. Wer genau zur Zahlung Grunderwerbsteuer verpflichtet ist, wird im Kaufvertrag festgelegt. Deshalb handelt es sich dabei in den meisten Fällen um den*die Käufer*in.

Zusätzliche Informationen zur Berechnungsgrundlage der Grunderwerbsteuer (z.B. unter Berücksichtigung von Baukosten) erhalten Sie hier.

Beim Abschluss eines Kaufvertrags über eine Immobilie ist stets eine notarielle Beurkundung erforderlich. Es ist dabei die Aufgabe des zuständigen Notars oder der zuständigen Notarin, das Finanzamt über den abgeschlossenen Kaufvertrag zu unterrichten. Dieses versendet dann auf postalischem Wege den sog. Grunderwerbsteuerbescheid an den*die zu belastende*n Vertragspartner*in (dabei handelt es sich in der Regel um die Käufer*innenseite). Darüber wird diese dann über ihre Verpflichtung einer Zahlung der Grunderwerbsteuer informiert. Die Zahlungsfrist beträgt vier Wochen. Dem Finanzamt besteht u.U. die Möglichkeit, diese Frist zu verlängern.

Nach Begleichung der Kosten aus der Grunderwerbsteuer erhalten Käufer*innen einer Immobilie eine sog. Unbedenklichkeitsbescheinigung, welche dann den Eintrag ins Grundbuch und damit den letztendlichen Eigentumsübergang ermöglicht. Aus diesem Vorgang ergeben sich neben der Grunderwerbsteuer noch weitere Nebenkosten, wie beispielsweise Grundbuchkosten und Kosten für die Beanspruchung eines*einer Notar*in. Diese Kosten müssen bei einer Kaufentscheidung berücksichtigt werden.

Wie wird die Grunderwerbsteuer in den unterschiedlichen Bundesländern berechnet?

Seit dem 01. Sep. 2006 ist die Grunderwerbsteuer Ländersache. Die einzelnen Bundesländer sind also dazu ermächtigt, den Erwerbsteuersatz individuell zu senken oder zu erhöhen. Flächendeckend ist hier letzterer Fall eingetreten. Denn die Länder sind Bezieher der Steuer und können bei einer Erhöhung mehr finanzielle Mittel für ihre jeweiligen Haushaltskassen beanspruchen.

Zu einer allgemeinen Erhöhung kam es 2014, nur Bayern und Sachsen behielten ihre alten Steuersätze von 3,5% bei. Dies ist der geringste Steuersatz der Grunderwerbsteuer, der in Deutschland überhaupt gezahlt werden kann. Die höchstmögliche Grunderwerbsteuer von 6,5% ist im Saarland sowie in Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen und in Brandenburg aufzubringen. 2017 erhöhte auch Thüringen, 2019 Mecklenburg-Vorpommern den Steuersatz auf 6,5%.

Der Unterschied zwischen Grundsteuer und Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist beim Kauf einer Immobilie einmalig fällig. Hierin besteht der wesentliche Unterschied zur Grundsteuer, die ebenfalls im Rahmen eines Immobilienkaufs relevant ist. Bei beidem handelt es sich aber um unterschiedliche Steuerarten. Merken kann man sich den Unterschied leicht: Die Grunderwerbsteuer wird stets einmalig beim Erwerb einer Immobilie fällig. Die Grundsteuer erst danach, also beim Besitz, bzw. nach Erlangung des Eigentums an der Immobilie. Außerdem ist die Grundsteuer regelmäßig, nämlich jährlich an das Finanzamt zu zahlen.

Ein weiterer Unterschied zwischen den Steuerarten ist die Bemessungsgrundlage der zu zahlenden Beträge. Bei der Grunderwerbsteuer ist das der individuelle Kaufpreis, von dem dann der für das Bundesland geltende Prozentsatz erhoben wird, der dann einmalig an das Finanzamt gezahlt werden muss. Die Grundsteuer bemisst sich aus verschiedenen Bestandteilen: Das ist zum einen ein fester Wert, der vom Finanzamt für das erworbene Objekt bestimmt wird. Hinzu kommen der sog. Steuermessbetrag und der jeweilige Hebesatz der betreffenden Gemeinde, in der die Immobilie verortet ist.

Um zu erfahren, wie sich Änderungen des Kaufpreises auf die Höhe der zu zahlenden Grunderwerbsteuer auswirken, klicken Sie hier.

Wann ist keine Grunderwerbsteuer fällig?

Es existieren Ausnahmefälle, in denen es nicht notwendig ist, die Grunderwerbsteuer zu bezahlen. Darunter fallen Grundstückskäufe unter einem Kaufpreis von 2.500€. Diese sind grundsätzlich von der Grunderwerbsteuer befreit.

Informieren Sie sich hier, wie Sie einen solchen niedrigen Grundstückswert für eine Immobilie nachweisen können.

Private Käufer*innen sind außerdem nicht von der Steuer betroffen, wenn es sich um den Eigentumserwerb der jeweiligen Immobilien im Rahmen einer Schenkung oder aufgrund eines Todesfalles handelt. Einen weiteren Sonderfall stellen private Verkäufe an Familienmitglieder 1. Grades dar. Verkauft eine Mutter also eine Immobilie an ihren Sohn, ist dieser von der Grunderwerbsteuer befreit.

Lesen Sie hier, wie sich ein Widerruf der Schenkung einer Immobilie auf die Grunderwerbsteuer auswirkt.

Wird keiner dieser Sachverhalte erfüllt, können Private unter bestimmten Voraussetzungen trotzdem eine Senkung der Grunderwerbsteuer herbeiführen. Dieses Vorgehen ist jedoch mit Vorsicht anzugehen, um keinen Steuerbetrug zu begehen. Sie sollten Ihre Mandant*innen an dieser Stelle also ausreichend beraten und über ihre Möglichkeiten informieren.

So könnten Zusätze der Immobilie (z.B. eine bereits eingebaute Küche oder ähnliche Möblierung) im Kaufvertrag gesondert berechnet werden und würden so nicht zur Bemessungsgrundlage der Steuer zählen. Doch Vorsicht: Es dürfen nicht mehr als 15% der beweglichen Extras der Immobilie herausgerechnet werden. Es sollten außerdem stets die zugehörigen Kaufbelege vorliegen, um ggf. auf Anfragen des Finanzamts zu reagieren. Zudem müssen Fragen der Baufinanzierung als Sicherheit bei der Kreditvergabe im Hinterkopf behalten werden.

Klicken Sie hier um zu erfahren, wie es sich mit der Grunderwerbsteuer für Campingwagen und Mobilheime verhält.

Falls möglich könnten auch zwei separate Kaufverträge über Immobilie und Grundstück geschlossen werden. Die Grunderwerbsteuer würde sich dann aus dem Kaufpreis des Grundstücks errechnen. Auch das ist aber nicht immer ausführbar und muss genau geprüft werden. 

Für detailliertere Informationen über verschiedene Fälle, in denen keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden muss klicken Sie hier.

Dazu gehört z.B. auch der Rückerwerb einer Immobilie. Um zu erfahren, wann genau dieser von der Grunderwerbsteuer befreit ist, klicken Sie hier.

Die Grunderwerbsteuer bei geschäftlichen Immobilienkäufen

Kauft eine Personengesellschaft eine Immobilie besteht außerdem eine Chance, die Grunderwerbsteuer zu umgehen. Die dafür nötigen Verträge werden Share Deals genannt. Dabei kauft ein Unternehmen nicht die Immobilie selbst, sondern einen Anteil der zugehörigen Firma, die eingetragene Eigentümerin der Immobilie ist, und kann so die Grunderwerbsteuer umgehen. Eine Voraussetzung dafür ist, dass der erworbene Firmenanteil in den ersten fünf Jahren des Erwerbs maximal 94,9% betragen darf. Nach Ablauf dieser fünf Jahre kann dann der restliche Anteil der Firma gekauft werden, ohne dass die Grunderwerbsteuer fällig wird. Es handelt sich hier also genaugenommen nicht um den Kauf einer Immobilie, sondern um den einer Firma und der erforderliche Tatbestand der Grunderwerbsteuer wird nicht erfüllt. Wird jedoch innerhalb der ersten fünf Jahre ein Anteil von mehr als 94,9% der Firma gekauft, entsteht Grunderwerbsteuer. Klicken Sie hier, um nähere Informationen über die Share Deals zu erhalten.

+++ Die Grunderwerbsteuerreform 2021 ändert die Voraussetzungen für die Gestaltung mittels Share Deals+++ Klicken Sie hier, um sich über die Reform der Grunderwerbsteuer zu informieren.

Doch wie verhält es sich mit der Grunderwerbsteuer bei Umwandlungen innerhalb eines Konzerns? Wie wirken sich diese auf die Grunderwerbsteuer aus? Antworten auf diese Fragen erhalten Sie hier.

Ein weiterer Sonderfall entsteht bei der Teilung einer GbR. Hier erfahren Sie, wie sich diese auf die Grunderwerbsteuer auswirkt.

Kann die Grunderwerbsteuer von der Steuer abgesetzt werden? Und wenn ja, wie?

Bei der Frage, ob die Grunderwerbsteuer in der Steuererklärung geltend gemacht, also von der Steuer abgesetzt werden kann, ist entscheidend, wie genau das gekaufte Grundstück genutzt wird. Im Rahmen einer Vermietung oder bei einer betrieblichen Nutzung können die Beträge in der Regel abgesetzt werden. So können die Kosten der Grunderwerbsteuer in den genannten Fällen als Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben geltend gemacht werden. Dabei kann es zu einer linearen oder degressiven Abschreibung (also der Abschreibung eines festen oder eines prozentualen Betrags) kommen. Dies kann im Einzelfall unterschiedlich sein. Eine degressive Abschreibung kann in der Regel bei Kaufverträgen, die vor dem 01.01.2006 geschlossen wurden erfolgen. Eine Absetzung durch Käufer*innen bei privater Nutzung des gekauften Grundstücks ist hingegen nicht möglich.

Wie wirkt sich eine Instandhaltungsrücklage auf die Berechnung der Grunderwerbsteuer aus?

Ein nicht seltener Fehler bei der Berechnung des Grunderwerbsteuerwerts entsteht durch Abzug der sog. Instandhaltungsrücklage vom Kaufpreis, also der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Bei der Instandhaltungsrücklage handelt es sich um eine Rückstellung finanzieller Mittel für Eigentumswohnungen. So kann z.B. im Falle eines reparaturbedürftigen Schadens darauf zurückgegriffen werden. Beim Kauf einer Immobilie, die aus einer Eigentümer*innengemeinschaft stammt, ist diese aber auf keinen der Eigentümer*innen direkt zurückzuführen, sie kann also keiner Einzelperson zugerechnet werden. Es handelt sich nämlich um eine Rückstellung, die für alle Immobilien gilt, die Teil der jeweiligen Gemeinschaft sind.

Aus diesem Grund kann sie beim Kauf einer oder mehrerer Immobilien aus der Gemeinschaft auch nicht vom Kaufpreis abgezogen werden und mindert damit nicht die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer beim Erwerb. Der Eigentumswechsel hat nämlich keinen Einfluss auf die Zuordnung der Rücklage, sie gehört weiterhin zur Eigentümer*innengemeinschaft als Ganze. (Siehe dazu auch: BFH (Bundesfinanzhof), Urteil vom 16.09.2020 - II R 49/17)

Um mehr zum Thema Grunderwerbsteuer und Instandhaltungsrücklage zu erfahren, klicken Sie hier.

 

Autorin: Hannah Peters

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Wie Ihre Mandanten die Grunderwerbsteuer nach der Reform vermeiden, zeigen Ihnen Dr. Karl Broemel, Steuerberater und Dr. Frieder B. Mörwald, Steuerberater.

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