Die erweiterte Kürzung nach § 9 GewStG scheidet bei gewerblichem Grundstückshandel aus. Dieser muss nach dem BFH bei besonderen Umständen aber nicht unbedingt vorliegen, wenn innerhalb von fünf Jahren keine Grundstücksverkäufe erfolgen oder vorbereitet werden und erst im sechsten Jahr eine zweistellige Zahl von Objekten veräußert wird. Im Streitfall war ein Geschäftsführer überraschend verstorben.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Beschluss vom 20.03.2025 (III R 14/23) entschieden, dass ein gewerblicher Grundstückshandel zu verneinen sein kann, wenn innerhalb von fünf Jahren nach dem jeweiligen Grundstückserwerb weder vorbereitende Maßnahmen noch Grundstücksveräußerungen erfolgen.
In diesem Fall kann das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels ausgeschlossen sein, auch wenn im sechsten Jahr eine zweistellige Anzahl von Objekten veräußert wird.
Sachlage im Streitfall
Die Klägerin ist Rechtsnachfolgerin der A-GmbH, deren Unternehmensgegenstand die Verwaltung eigenen Grundbesitzes, insbesondere die Vermietung und Verpachtung von Immobilien war.
Nach dem plötzlichen Tod eines der insgesamt zwei Geschäftsführer traf die verbliebene Geschäftsführerin die Entscheidung, sämtliche Grundstücke zu veräußern. Zur Finanzierung hatte sie zuvor Darlehen aufgenommen, die teils unter Leistung von Vorfälligkeitsentschädigungen nach dem Verkauf abgelöst wurden.
In ihren Gewerbesteuererklärungen für die Streitjahre machte die A-GmbH die erweiterte Kürzung gem. §?9 Nr.?1 Satz?2 GewStG geltend, was das Finanzamt (FA) zunächst anerkannte.
Im Anschluss an eine Außenprüfung versagte das FA die erweiterte Kürzung für den Prüfungszeitraum mit der Begründung, durch die Veräußerung der Grundstücke sei die GmbH nicht mehr vermögensverwaltend tätig und die Grenze zum gewerblichen Grundstückshandel überschritten worden.
Die hiergegen gerichtete Klage hatte vor dem Finanzgericht (FG) Erfolg. Der BFH sah die Revision des FA als unbegründet an und wies diese daher zurück.
Erweiterte Grundstückskürzung
Ein Unternehmen gilt als Grundstücksunternehmen i.S.d. § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG, wenn es seinen eigenen Grundbesitz lediglich verwaltet und nutzt, ohne dabei den Bereich der reinen Vermögensverwaltung zu überschreiten.
Die Schwelle zur Gewerblichkeit wird überschritten, wenn insgesamt betrachtet - unter Einbeziehung der allgemeinen Verkehrsanschauung - nicht mehr die laufende Nutzung des Grundstücks (z.B. durch Vermietung), sondern die gezielte Umschichtung substantieller Vermögenswerte, etwa durch häufige Verkäufe, im Vordergrund steht.
Eine derartige Überschreitung der reinen Vermögensverwaltung liegt bei einem gewerblichen Grundstückshandel vor. Dieser wird angenommen, wenn innerhalb eines zeitlich engen Rahmens - i.d.R. fünf Jahre zwischen Erwerb oder Errichtung und Veräußerung - mindestens vier Objekte verkauft werden, die sogenannte Dreiobjektgrenze also überschritten wurde.
Anwendung der Grundsätze auf den Streitfall
Nach der Auffassung des BFH hat das FG zutreffend entschieden, dass die GmbH in den Streitjahren die Voraussetzungen für die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG erfüllte und keinen gewerblichen Grundstückshandel betrieben hat.
Die sogenannte Dreiobjektgrenze gilt nur als Anscheinsbeweis für die Veräußerungsabsicht, ist aber keine unwiderlegliche Vermutung. Ebenso stellt der Fünfjahreszeitraum keine starre Grenze dar, allerdings sind nach dessen Ablauf zusätzliche Indizien nötig, um einen gewerblichen Grundstückshandel anzunehmen.
Das FG entschied danach zutreffend, dass solche Indizien - etwa vorbereitende Maßnahmen oder eine berufliche Tätigkeit im Baubereich - fehlten.
Die Veräußerung von 13 Objekten nach Ablauf der Fünfjahresfrist sei allein durch den überraschenden Tod eines Geschäftsführers bedingt gewesen und lasse daher keinen Rückschluss auf eine ursprüngliche Veräußerungsabsicht zu.
Da auch innerhalb der Fünfjahresfrist keine Vorbereitungshandlungen zu erkennen waren, kam auch der BFH zu dem Ergebnis, dass die Voraussetzungen für den gewerblichen Grundstückshandel nicht erfüllt waren und somit die erweiterte Grundstückskürzung zu gewähren war.
Praxishinweis
Die Regelungen des gewerblichen Grundstückshandels und der erweiterten Grundstückskürzung führen oftmals zu Streitigkeiten, da die Regelungen sich gegenseitig ausschließen.
So hat der BFH auch bereits in der Vergangenheit zu dem Verhältnis entschieden und dort auch das Vorliegen der Voraussetzungen für den gewerblichen Grundstückshandel bei der Veräußerung von sogar 17 Immobilien verneint (BFH, Urt. v. 15.06.2004 - VIII R 7/02, BStBl II 2004, 914).
BFH, Beschl. v. 20.03.2025 - III R 14/23
