Umsatzsteuer -

Geschäftsveräußerung: Was gilt bei vorheriger Immobilienüberlassung?

Eine Geschäftsveräußerung im Ganzen unterliegt nicht der Umsatzsteuer. Aber greift die Regelung des § 1 Abs. 1a UStG auch dann, wenn der Erwerber das veräußerte Grundstück bereits zuvor gegen Entgelt genutzt hat? Der BFH hat das im Fall einer verpachteten Immobilie bejaht, die vom Erwerber teilweise untervermietet wurde. Voraussetzung ist, dass die Untervermietung entsprechend fortgeführt wird.

Mit Urteil vom 24.02.2021 (XI R 8/19) hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass eine Geschäftsveräußerung im Ganzen auch bei dem Erwerb eines zunächst gepachteten Grundstückes vorliegen kann, wenn die bereits vor Erwerb vereinbarte Untervermietung mit denselben Mietern fortgeführt wird.

Sachlage im Streitfall

Der Kläger erwarb im Streitjahr ein Grundstück, das er zuvor selbst für seinen Betrieb genutzt hatte. Soweit er das Grundstück nicht selbst nutzte, vermietete er das Grundstück unter. 

In dem Kaufvertrag verzichteten die Parteien gem. § 9 Abs. 1 UStG auf die Anwendung der Steuerbefreiung gem. § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG und legten fest, dass der Kläger die Umsatzsteuer zu tragen habe.

Im Rahmen einer bei dem Kläger durchgeführten Betriebsprüfung wurde beanstandet, dass lediglich 65,1 % des Grundstücks für steuerpflichtige Umsätze verwendet wurden. Der entsprechende Vorsteuerabzug wurde daher verwehrt und der Bescheid geändert. 

Im Einspruchsverfahren machte der Kläger geltend, dass es sich bei dem Erwerb um eine nicht steuerbare Geschäftsveräußerung im Ganzen gem. § 1 Abs. 1a UStG handele. Der Einspruch wurde durch das Finanzamt (FA) abgelehnt. 

Auch das Finanzgericht (FG) wies die Klage ab. Der BFH gab jedoch der Revision des Klägers statt und verwies den Rechtsstreit zur weiteren Verhandlung an das FG zurück.

Vorliegen einer Geschäftsveräußerung im Ganzen

Eine Geschäftsveräußerung im Ganzen i.S.d. § 1 Abs. 1a UStG liegt vor, wenn ein Unternehmen oder ein gesondert geführter Betrieb im Ganzen entgeltlich oder unentgeltlich übereignet oder eingebracht wird. 

Diese Voraussetzung kann auch bei der Übertragung eines Grundstücks vorliegen, wenn dieses den Geschäftsbetrieb darstellt. Der Erwerber muss jedoch zudem beabsichtigen, den übertragenen Geschäftsbetrieb oder Unternehmensteil auch fortzuführen. Wird der Geschäftsbetrieb dagegen sofort abgewickelt, ist eine Geschäftsveräußerung im Ganzen nicht gegeben.

Da der Kläger nicht die Vermietungstätigkeit des von ihm selbst genutzten Teils des Grundstücks fortführte, kann insoweit keine Geschäftsveräußerung im Ganzen vorliegen. Lediglich für den untervermieteten Bereich kam eine Geschäftsveräußerung im Ganzen in Frage. Hier hatte aber das FG bereits eine solche verneint, da der Mietvertrag vom Veräußerer nicht übernommen wurde.

Nach Auffassung des BFH reicht es jedoch bereits aus, wenn sich die vor und nach der Veräußerung ausgeübten Tätigkeiten hinreichend ähneln. Die Miet- oder Pachtverträge müssen nicht zwingend fortgeführt werden. Für den untervermieteten Teil des Grundstücks liegt somit eine Geschäftsveräußerung im Ganzen vor. 

Insoweit muss bei der Veräußerung des Grundstücks somit keine Umsatzsteuer ausgewiesen werden. Der Vorsteuerabzug kann jedoch für die im Zusammenhang mit dem Kauf stehenden Kosten grundsätzlich vorgenommen werden.

Praxishinweis

Im Fall einer Grundstücksveräußerung eines vermieteten Grundstücks sollte stets geprüft werden, ob eine Geschäftsveräußerung im Ganzen vorliegt. Steuerpflichtigen und Steuerberatern ist zu empfehlen, dass in diesen Fällen auch nach der Veräußerung der Käufer teilweise als Rechtsnachfolger des Verkäufers auftritt und somit auch etwaige Risiken zu übernehmen hat.

Wird davon ausgegangen, dass eine Geschäftsveräußerung im Ganzen vorliegt, sollte zur Absicherung im Kaufvertrag die Option vereinbart werden, dass im Fall einer gegenteiligen Meinung des FA der Vorsteuerabzug für die Kaufnebenkosten bestehen bleibt.

BFH, Urt. v. 24.02.2021 - XI R 8/19

Quelle: Christian Kappelmann, Steuerberater, M.A. und Diplom-Finanzwirt (FH)

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