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Einkommensteuer -

Immobilien: Wie wird die Einkünfteerzielungsabsicht geprüft?

Wie wird die Einkünfteerzielungsabsicht bei mehreren vermieteten Objekten geprüft? Der BFH hat klargestellt, dass eine Überschussprognose bei mehreren Vermietungsobjekten für jedes Objekt jeweils gesondert vorzunehmen ist. Bei einer Änderung der Nutzung - wie bei einem Wechsel zu einer Vermietung als Ferienwohnung - muss die Überschusserzielungsabsicht zu diesem Zeitpunkt neu bewertet werden.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in einer aktuellen Entscheidung dazu Stellung genommen, wie bei mehreren Vermietungsobjekten die Voraussetzungen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu prüfen sind. Dabei hat er Regeln für eine grundsätzliche Prüfung für den Fall einer geänderten Nutzung des Vermietungsobjekts aufgestellt.

Sachlage im Streitfall

Ein Ehepaar war Eigentümer eines Bungalows sowie eines Zweifamilienhauses, die beide seit der Anschaffung vermietet waren und zu Verlusten führten. Das Finanzamt (FA) veranlagte die Verluste zunächst antragsgemäß, erließ die Einkommensteuerbescheide jedoch hinsichtlich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vorläufig.

Nach Durchführung einer Außenprüfung vertrat das FA die Ansicht, für die Immobilien sei eine Überschussprognose zu erstellen; dabei ging es von einem negativen Ergebnis aus.

Auch erkannte das FA die erklärten Werbungskostenüberschüsse ab diesem Zeitpunkt nicht mehr an, änderte die Bescheide und begründete dies u.a. mit einer geänderten Nutzung der Immobilien von einer Vermietung zu dauerhaften Wohnzwecken hin zu einer Überlassung an Feriengäste und Montagearbeiter. Einspruch und Klage blieben erfolglos, während der BFH die Entscheidung aufhob.

Objektbezogene Prüfung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Die steuerbare Tätigkeit der Vermietung und Verpachtung ist stets objektbezogen zu prüfen, mithin ist jeweils die auf eine bestimmte Immobilie ausgerichtete Tätigkeit des Vermieters maßgebend. Vermietet er mehrere Objekte auf der Grundlage verschiedener Rechtsverhältnisse, etwa mehrere Ferienwohnungen an verschiedene Feriengäste, ist jede Tätigkeit grundsätzlich gesondert zu beurteilen. Dies gilt auch dann, wenn sich die Objekte auf einem Grundstück befinden.

Ebenso wie die Nutzungsüberlassung ist auch die Einkünfteerzielungsabsicht objektbezogen. Sie ist nur dann in Bezug auf mehrere Objekte oder das gesamte Grundstück zu prüfen, wenn sich auch die Vermietungstätigkeit gleichzeitig auf mehrere Objekte oder auf das gesamte Grundstück bezieht. Werden verschiedene, auf einem Grundstück gelegene Gebäudeteile jeweils einzeln vermietet, bezieht sich die Einkünfteerzielungsabsicht nur auf das entsprechende Objekt.

Entscheidung im Streitfall

Weil das Finanzgericht (FG) sowohl für die beiden im Zweifamilienhaus gelegenen Ferienwohnungen als auch für die beiden getrennten Wohneinheiten im Bungalow eine gemeinsame Überschussprognose durchgeführt und damit nicht geklärt hatte, ob der Tatbestand des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG hinsichtlich dieser Ferienobjekte vorlag oder nicht, hob der BFH die Entscheidung des FG auf und verwies den Rechtsstreit zurück. Nach Ansicht des BFH muss das FG erneut klären, ob die Kläger hinsichtlich der verschiedenen Immobilienobjekte mit Einkünfteerzielungsabsicht gehandelt haben.

In diesem Zusammenhang weist der BFH auf Folgendes hin: Entschließt sich der Vermieter nach einer dauerhaften Vermietung und sich anschließender Sanierungsphase für eine andere Form der Vermietung, wie etwa die Nutzung als Ferienimmobilie, ist eine Überschusserzielungsabsicht in diesem Zeitpunkt neu zu bewerten.

Dabei ist das Vermieten einer Ferienwohnung mit einer auf Dauer angelegten Vermietung vergleichbar, wenn die Ferienwohnung im ganzen Jahr bis auf ortsübliche Leerstandszeiten an wechselnde Feriengäste vermietet wird. Können im Einzelfall ortsübliche Vermietungszeiten nicht festgestellt werden, ist die Vermietung an Feriengäste oder andere „Kurzzeitmieter“ mit einer auf Dauer ausgerichteten Vermietungstätigkeit nicht vergleichbar.

In diesem Fall muss die Einkünfteerzielungsabsicht durch eine Überschussprognose überprüft werden. Dies gilt auch, wenn ein Ferienwohnobjekt nicht durchweg das ganze Jahr vermietet wird.

Bei einer Überschussprognose ist auch zu prüfen, ob im Einzelfall Umstände vorliegen, die ab einem bestimmten (späteren) Zeitpunkt die Annahme rechtfertigen, dass die Einkünfteerzielungsabsicht der Vermieter für die Folgejahre typisierend zu unterstellen ist.

Als Werbungskosten sind in die Prognose wiederum nur solche Aufwendungen einzubeziehen, die (ausschließlich oder anteilig) auf Zeiträume entfallen, in denen die Ferienwohnung tatsächlich vermietet oder zur Vermietung angeboten und bereitgehalten worden ist.

Praxishinweis

Der BFH hat mit dieser Entscheidung die Grundsätze zur Vermietung mehrerer Objekte weiter konkretisiert: Die Voraussetzungen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind jeweils objektbezogen zu prüfen, so dass eine Überschussprognose bei mehreren Vermietungsobjekten jeweils für jedes Objekt gesondert vorzunehmen ist. Dies dürfte auch dazu führen, dass bei mehreren Objekten, bei denen sich im Saldo noch ein positives Ergebnis ergibt, künftig eine Neubewertung erfolgen muss.

BFH, Urt. v. 08.01.2019 - IX R 37/17

Quelle: RA und StB Axel Scholz, FA für Steuerrecht und FA für Handels- und Gesellschaftsrecht

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